1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

За сколько можно реально продать свой дом? Как оценить его подороже? на сайте Недвио

10 советов, которые помогут быстро и выгодно продать дом

Почему продать дом самостоятельно можно быстрее, чем через агентство? Как правильно рассчитать стоимость и подготовить дом к продаже? Как разместить эффективное объявление и как общаться с покупателями, чтобы увеличить вероятность продажи? На эти и другие вопросы я подробно отвечаю ниже.

Если кратко, то для продажи дома нужно:

  1. Подготовить документы;
  2. Подготовить к продаже дом;
  3. Разместить продающее объявление;
  4. Найти покупателя и взять у него задаток;
  5. Оформить сделку в Росреестре и заплатить налог.

Содержание

Что выгоднее: продавать дом самому или через агентство

За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка — «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие, сроки.

И последнее — придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте.

Совет 2 — самостоятельная продажа дома выгоднее, чем продажа дома через агентство минимум на 50 тысяч рублей (это комиссия самого скромного агенства).

Какие документы нужны при продаже дома

Начните продажу дома с подготовки документов:

  1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
  3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
  5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
  6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
  7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

  • Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
  • Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
  • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
  • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд, поэтому заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Дорогой ремонт, красивый сад или бассейн в вашем доме — не являются решающими факторами при продаже. Другими словами: чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом.

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
  2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 5 — в процессе общения с покупателем выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте показать ему место, где баню можно построить.

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

  1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
  2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
  3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
  4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
  5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
  6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
  7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не его достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).

  1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
  2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на YouTube, а это не всегда удобно;
  3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
  4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
  5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
  6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
  7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок от потенциального покупателя.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет 8 — если продажа затягивается, снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Читать еще:  Как найти работу в Интернете? Советы по поиску удаленной работы для новичков

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами (НДФЛ), владеющими ею менее трех лет в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма.

Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Так вы будете уже с деньгами, которые можно положить в банк под проценты и со временем отбить потерю в стоимости. Если предлагают деньги — деньги нужно брать.

В заключение

Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

И еще один совет:

Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать свои объекты, когда они стоят дорого и покупать обратно, когда недвижимость стоит дешево. Нельзя рассчитывать на вечный рост.

Как определить за сколько можно продать квартиру?

Частные собственники вправе самостоятельно определять существенные условия продажи квартиры, в том числе ее стоимость.

  • Самостоятельная оценка квартиры
    • Квартирные характеристики
    • Как увеличить стоимость?
  • Оценка риэлторами и оценочными компаниями
  • Электронная (онлайн) оценка квартиры

Самостоятельная оценка квартиры

Для того, чтобы самостоятельно оценить квартиру, не обязательно привязывать ее стоимость к кадастровой оценке. Последняя используется для целей налогообложения, а квартира должна продаваться с опорой на рыночную стоимость. Инвентаризационная стоимость также не отвечает реальной продажной цене и обычно сильно занижена.

При определении цены продажи квартиры можно использовать несколько подходов:

  1. Сравнительный – в таком случае цена недвижимости определяется с учетом аналогичных предложений о продаже, представленных на рынке недвижимости. При расчете допускается использовать среднюю стоимость квартир в расчете за квадратный метр.
  2. Затратный – нужно оценить сколько придется затратить средств на покупку такой же квартиры с аналогичным ремонтом.

К числу общих (внешних) факторов ценообразования квартиры относятся:

  1. Район расположения. Чем квартира ближе к центру, тем она престижнее и дороже. Речь в данном случае идет об экономическом центре, где расположены бизнес-центры и основные очаги занятости населения. Хотя и спальные районы с хорошей инфраструктурой, в экологически благоприятном районе могут пользоваться высоким спросом.
  2. Транспортная доступность. Близость к метро, остановок общественного транспорта играют в пользу цены недвижимости.
  3. Инфраструктура: близость супермаркетов, школ, детских садов, больниц.
  4. Экологические характеристики. Так, если рядом с квартирой есть парк, то это автоматически увеличивает ее стоимость. Особенно востребовано такое жилье среди молодых семей с детьми. Напротив, близость заводов и промышленных предприятий отрицательно сказывается на привлекательности недвижимости и заставляет продавца делать скидку.
  5. Экономическая ситуация в регионе. Высокая безработица, падение уровня жизни, инфляция – все это снижает платежеспособный спрос населения и цены на рынке недвижимости падают.
  6. Соотношением спроса и предложения: количеством строящегося жилья и продаваемых объектов на вторичном рынке. Чем больше предложение превышает спрос, тем сильнее вынуждены демпинговать продавцы недвижимости.

Квартирные характеристики

Также на цену влияют не только внешние факторы, но и присущие квартире характеристики, которые владелец не может изменить:

  1. Материал постройки дома: бетон, кирпич, панельные, деревянные. Традиционно наиболее популярными среди граждан являются кирпичные дома.
  2. Тип дома и год постройки: например, сталинка, хрущевка, малосемейка, улучшенная планировка и пр. Обычно считается, что чем новее дом, тем дороже там квартира. Но это правило действует не всегда. Так, высоким спросом пользуются сталинки, которые отличаются хорошей планировкой и высокими потолками, а также считаются весьма надежными.
  3. Этаж. Квартиры на первых и последних этажах обычно продаются с дисконтом 5-10%.
  4. Планировка квартиры. Какой бы ни был ремонт в квартире, он не сможет заменить комфортную планировку. Обычно покупатели учитывают площадь кухни, санузла и ванны. В последнее время набирают популярность так называемые квартиры-студии, но под такое жилье банки редко выдают ипотечные кредиты, что пока сдерживает спрос на них.
  5. Высота потолков: чем выше, тем дороже жилье.
  6. Освещенность и ориентация квартиры (южная/северная).
  7. Наличие балкона/лоджии.
  8. Наличие лифта в здании.

Как увеличить стоимость?

Но также есть факторы, которые собственник при желании может усовершенствовать и увеличить тем самым продажную стоимость. В их числе:

  • состояние полов, стен, потолка:
  • окна и двери;
  • состояние инженерных коммуникаций;
  • наличие интернета и телефона.

При этом нельзя однозначно сказать, что хороший ремонт в квартире увеличит ее цену. Так, косметический ремонт в жилье бизнес-класса не приведет к росту стоимости квартиры, как и элитный ремонт в ветхом доме.

В пользу продавца может сыграть юридическая чистота сделки (наличие на руках всех документов) и готовность к продаже (отсутствие прописанных лиц). Квартира, которая в собственности более 3-5 лет может быть продана дороже, чем та, у которой постоянно меняется правообладатель. Осторожно покупатели относятся к унаследованному жилью из-за риска появления неучтенных наследников. Также многие не рискуют подписывать договор по доверенности.

Стоимость квартиры стоит закладывать с поправкой на потенциальный торг.

Таким образом, для определения стоимости квартиры необходимо учитывать комплекс факторов. Зачастую даже у профессиональных оценщиков цена одной и той же недвижимости может варьироваться.

Оценка риэлторами и оценочными компаниями

Нередко продавцы предпочитают доверить оценочные мероприятия, как и поиск потенциальных покупателей профессиональным риэлторам.

Преимущества такой сторонней оценки состоят в том, что продавцу не нужно тратить время на отбор аналогичных предложений и учитывать огромный спектр факторов. За него это сделают профессионалы.

Ключевой минус подхода состоит в том, что риэлторы не всегда корректно называют цену недвижимости. Зачастую они занижают ее, чтобы получить дополнительную прибыль от сделки (так называемые скрытые комиссионные). А иногда и искусственно завышают, чтобы клиент обратился за содействием в продаже именно к ним. Но перед сделкой начинают всячески уговаривать продавца снизить цену. Таким образом, риэлторская оценка обычно не совсем корректна.

Что касается услуг оценочных компаний, то они платные. Отчет о рыночной оценке квартиры стоит 3-10 тыс.р. и будет готовиться от 1 недели. Мало кто из продавцов недвижимости сегодня пользуется подобными услугами, хотя на западе такая практика весьма распространена. К оценщикам прибегают только в крайних случаях, например, когда требуется независимая экспертиза стоимости жилья для судебного разбирательства.

Цена в отчете оценочных компаний тоже может быть не совсем корректная. Дело в том, что они обычно учитывают не цену сделки, а цену предложений. Тогда как эта стоимость не всегда отвечает реальному положению дел.

Не рекомендуем вам подделывать больничный — уголовная ответственность. По ссылке больше информации.

Как получить декретные вашему мужу? Подробно об этом в нашей статье!

Электронная (онлайн) оценка квартиры

Благодаря интернету продавцы недвижимости могут не тратиться на услуги профессиональных оценщиков. Сегодня на сайтах независимых агентств, досок объявлений и прочих ресурсах есть сервисы для автоматизированной оценки квартир. Такой способ весьма удобный: можно за несколько минут ввести параметры своей квартиры и сразу получить готовую продажную цену.

Например, на сайте Domofond (https://www.domofond.ru/ozenka) учитываются следующие факторы для формирования оценки:

  • адрес недвижимости;
  • количество комнат;
  • площадь недвижимости;
  • материал дома;
  • этаж;
  • этажность.

На сайте аналитического портала рынка недвижимости IRN.RU (http://www.irn.ru/price/) при оценке дополнительно учитывается площадь кухни и состояние квартиры (косметический/евроремонт и пр.).

Но нужно понимать, что полученное значение будет усредненным и такая электронная или онлайн-оценка дает весьма приблизительный результат. Обычно интернет-оценка серьезно завышена. При ее формировании не учитываются уникальные свойства жилья, которые индивидуализируют квартиру и повышают/понижают ее цену. При определении стоимости квартиры онлайн не могут быть учтены такие факторы как ремонт, чистота документов, количество прописанных лиц и пр.

Для элитного, нетипового жилья такие сервисы дают весьма высокую погрешность, как и для небольших однокомнатных квартир и студий. В самом лучшем случае для типовых проектов погрешность расчетов составит 3-5%.

Как продать дом с земельным участком

Чем отличается продажа дома с земельным участком от продажи квартиры и как подготовить дом к продаже. В этой инструкции мы расскажем, какие шаги нужно предпринять, чтобы быстро и выгодно продать дом с земельным участком.

Чем процедура продажи дома с земельным участком отличается от продажи квартиры?

По действующим правилам, загородный дом нельзя продать отдельно от участка. Поэтому потребуется собрать дополнительные документы и использовать несколько иную форму договора . Необходимо отдельно прописать характеристики дома и участка (цена дома, цена участка и общая сумма сделки). Без этих условий договор считается недействительным.

Что нужно сделать до продажи дома с участком?

Прежде всего, следует убедиться, что границы вашего участка установлены и недвижимость стоит на кадастровом учете. Это можно сделать онлайн помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.

Если данных об объекте недвижимости нет в базе Росреестра, сначала придется провести межевание, поставить его на кадастровый учет, а потом уже оформлять сделку.

Подробную инструкцию о том, как определить границы участка можно прочитать здесь.

Обязательно ли определять границы земельного участка (проводить межевание), чтобы продать загородный дом?

Проводить межевание не обязательно, если корректные данные о вашем доме и участке уже содержатся в базе Росреестра. Собственность на эти объекты недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком?

Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно. В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист. При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована. В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки (если такие возникнут). Услуги оценщика по оценке дома с земельным участком обойдутся в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок конкретного оценщика или компании.

Читать еще:  Как выбрать терморегулятор для теплого пола: советы специалистов

Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов (например, летний дом из бруса в Подмосковье на участке размером 10 соток, с подведенным электричеством и газовым отоплением).

Какие факторы влияют на цену дома?

На цену дома влияют следующие факторы:

  • географическое расположение дома и его удаленность от города или ближайшего населенного пункта;
  • готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания;
  • этажность и общая площадь дома, его состояние (год постройки), подведенные коммуникации;
  • инфраструктура (в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности);
  • дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;
  • экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы;
  • площадь земельного участка.

Привлекать ли к продаже риелтора?

Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по недвижимости и не хотите разбираться в деталях.

Однако стоит учитывать, что услуги риелтора не бесплатны. Чем дороже недвижимость, тем больше вы отдадите за сопровождение ее продажи: агенту положены как минимум 3% от суммы сделки, а если дом загородный — комиссия может возрасти до 6–10%.

Провести сделку по продаже дома с земельным участком можно и самостоятельно. Это потребует немного больше времени, зато сэкономит деньги. Такой вариант будет не менее надежным, если вы готовы лично изучить все подробности процесса.

Как найти покупателя на дом с участком?

Чтобы найти покупателя, используйте все возможные методы продвижения своего объявления о продаже дома. Разместите объявление о продаже на профильных сайтах. Чтобы выделиться среди похожих объявлений, используйте качественные фотографии своего дома. Пишите подробно, но по делу. Используйте стиль обращения к покупателю — это поможет вызвать доверие к себе на начальном этапе.

Также можно опубликовать объявление в соцсетях и попросить знакомых поделиться постом. Если вы найдете покупателя среди знакомых, возможно, вам будет проще договориться о сделке благодаря большему доверию, чем с незнакомцем.

Наконец, можно использовать «аналоговый» способ продвижения объявления о продаже: вывесить на воротах, в окне или на балконе плакат «Продаю» и указать свой номер телефона. Так у покупателя будет возможность сразу увидеть товар лицом.

Что указать в объявлении о продаже дома?

В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в вашей собственности. Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций. Есть ли в доме электричество и газ? Если нет, по каким причинам, электрифицирован и газифицирован ли район, какие есть альтернативы. всё это даст будущему покупателю понимание трудностей, с которыми ему предстоит столкнуться.

Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Этот номер можно предоставлять по запросу, но, если у покупателя большой выбор, это даст вам преимущество.

Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.

Какие документы потребуются для продажи дома с участком?

Готовить дом с участком к продаже лучше начинать заранее. Иногда только сбор документов может растянуться на несколько месяцев. Чтобы оформить сделку, вам потребуется собрать следующий комплект документов:

договор не менее чем в двух экземплярах и один экземпляр для Росреестра;

оригиналы паспортов участников сделки (продавца и покупателя) или их представителей;

нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон;

нотариально заверенное согласие супруга владельца недвижимости, если продавец состоит в браке, или документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе имущества и определении долей супругов);

выписка из ЕГРН;

документ, подтверждающий право собственности владельца на имущество (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);

письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге;

согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних.

Как заключить договор купли-продажи дома с земельным участком?

После того как покупатель найден, можно начинать составлять договор .

Шаг 1. Составьте договор дома с земельным участком.

Договор обязательно должен содержать следующие пункты:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • обязанность продавца передать покупателю права собственности на жилой дом и земельный участок и их технические характеристики: адрес, площадь, количество этажей, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на эти объекты;
  • сумму сделки, цену дома и участка и условия передачи денег от покупателя продавцу;
  • обязательства сторон, например, обязанность продавца нести расходы, связанные с продажей недвижимости и уплатой коммунальных услуг до подписания акта объектов;
  • ответственность сторон, например, размер неустойки в процентах от стоимости имущества, которую продавец будет за нарушение сроков передачи жилья;
  • реквизиты и подписи сторон.

Шаг 2. Подпишите два экземпляра договора (по числу сторон сделки) и еще один экземпляр для Росреестра.

Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.

Шаг 3. После проведения сделки составьте передачи имущества, в котором будут описаны передаваемое имущество и сроки его передачи. Такой акт может иметь произвольную форму.

Шаг 4. Зарегистрируйте оформление собственности в Росреестре. Для этого вместе с документами можно обратиться в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра.

Шаг 5. После рассмотрения документов (обычно занимает 10 дней) вы получите выписку из ЕГРН.

Какие налоги придется заплатить с продажи дома?

Если дом и участок находились в собственности менее 5 лет, при их продаже придется заплатить в налоговую службу 13% от дохода, который вы получили от продажи.

С 1 января 2021 года изменится ставка НДФЛ с 13% до 15% для тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год. По повышенной ставке будет облагаться только та часть доходов, которая превышает указанный предел.

Таким образом, если после гражданин продает имущество за 5 млн рублей или дешевле, то для него ничего не поменяется, он заплатит 13%. Если же он продаст квартиру дороже, то повышенный налог в 15% придется заплатить со сверхдохода. А с оставшихся 5 млн рублей — все те же 13%.

В какой момент нужно подать декларацию об уплате налога?

Декларацию об уплате налога следует подавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а деньги перевести в Налоговую службу до 15 июля.

В каких случаях платить налог не нужно?

Продавец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже дома с участком, если:

  • объекты недвижимости приобретались до 1 января 2016 года, а общий срок владения ими составляет минимум 3 года — в этом случае владельцу недвижимости достаточно подать заявление об освобождении от выплат вместе с сопровождающими документами на дом и участок в местное отделение ФНС;
  • недвижимость приобретались после 1 января 2016 года и на момент продажи находится в собственности владельца более 5 лет;
  • стоимость участка в собственности — менее 1 млн рублей (можно применить налоговый вычет на сумму до 1 млн рублей, поэтому сумма налога будет равна нулю);
  • недвижимость продана за меньшую стоимость, чем приобретена, и тому есть подтверждающие документы.

Пошаговую инструкцию, как уплатить налог с продажи квартиры, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника

Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.

Эксперты в статье

  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями

Как подготовиться к быстрой продаже

Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.

«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.

Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.

Какие документы нужно подготовить:

  • паспорт продавца;
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака;
  • нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
  • документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
  • справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
  • справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
  • документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.
Читать еще:  Экструдированный пенополистирол Penoboard

Ольга Фрик, нотариус:

— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.

Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.

«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.

Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.

Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.

Как правильно провести показ

Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.

Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.

Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.

Как оформить сделку

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как вести расчеты

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как быстро продать дом

Как быстро продать дом

Пpoдaжa нeдвижимocти — oтвeтcтвeннoe и xлoпoтнoe мepoпpиятиe, ycпex кoтopoгo зaвиcит oт пpaвильнoй пoдгoтoвки. B cтaтьe paccкaжeм кaк мoжнo yдaчнo пpoдaть зaгopoдный дoм, чтoбы cэкoнoмить вpeмя и пoлyчить мaкcимaльнyю cyммy.

Кaк лyчшe пpoдaть дoм: caмoмy или чepeз aгeнтcтвo

Caмocтoятeльнo :

✅ cэкoнoмитe нa кoмиccии pиэлтopa, paзмep кoтopoй зaвиcит oт cтoимocти нeдвижимocти.

Чepeз pиэлтopcкoe aгeнтcтвo:

✅ cэкoнoмитe вpeмя нa peклaмe: кoмпaния иcпoльзyeт cвoи кaнaлы для peклaмы вaшeгo пpeдлoжeния;

✅ пpoдaдитe нeдвижимocть быcтpo, пoтoмy чтo pиэлтopcкaя кoмпaния пpeдocтaвляeт coбcтвeннyю нapaбoтaннyю бaзy пoтeнциaльныx клиeнтoв, бaзy пapтнepoв и paбoтaeт c пoкyпaтeлями, кoтopыe cтpeмятcя кyпить жильe в ипoтeкy;

✅ пpи нeoбxoдимocти, cмoжeтe oбмeнять дoм нa пoдxoдящyю нeдвижимocть чepeз цeпoчкy пocлeдoвaтeльныx cдeлoк, вce пpoблeмы c opгaнизaциeй и юpидичecким oфopмлeниeм дoкyмeнтoв peшит кoмпaния;

✅ пoлyчитe гapaнтии бeзoпacнoй cдeлки: pиэлтopcкиe кoмпaнии coтpyдничaют c юpиcтaми и пpoвoдят пpeдпpoдaжнyю пpoвepкy дoкyмeнтoв;

✅ пoлyчитe coвeты и кoнcyльтaции cпeциaлиcтoв, кaк быcтpo пpoдaть дoм;

✅ c пoмoщью coтpyдникoв кoмпaнии быcтpo peшитe вoпpocы c тexничecкoй дoкyмeнтaциeй, в тoм чиcлe в cлyчae пepeплaниpoвки пoмeщeний.

Coвeты pиэлтopa o тoм, кaк пpoдaть дoм быcтpo и выгoднo

Уcтaнoвитe пpaвильнyю цeнy. Быcтpo peaлизoвывaютcя oбъeкты в cpeднeм и низкoм цeнoвoм диaпaзoнe. Пoэтoмy, ecли вы xoтитe cpoчнo пpoдaть дoм , нe зaвышaйтe eгo cтoимocть. Чтoбы пpaвильнo ycтaнoвить цeнy, пpoaнaлизиpyйтe aнaлoгичныe пpeдлoжeния нa pынкe или вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa.

Baжнo! B бoльшинcтвe cлyчaeв пoтeнциaльныe пoкyпaтeли пocтapaютcя cнизить нaчaльнyю цeнy, aкцeнтиpoвaв внимaниe нa нeдocтaткax дoмa или yчacткa. Co cвoeй cтopoны, вы мoжeтe нeмнoгo yвeличить pынoчнyю cтoимocть нa paзмep пpeдпoлaгaeмoй cкидки и oтмeтить в oбъявлeнии вoзмoжнocть тopгa. Taкиe пpeдлoжeния пoлyчaют бoльшe oткликoв, пoэтoмy мoжнo быcтpo и выгoднo пpoдaть дoм.

Пpoвeдитe пpeдпpoдaжнyю пoдгoтoвкy нeдвижимocти. Пo peзyльтaтaм иccлeдoвaний мapкeтoлoгoв, пoкyпaтeли пpинимaют peшeниe в пepвыe 30 ceкyнд пpocмoтpa. Чтoбы пepвoe впeчaтлeниe былo пpиятным, пpoвeдитe кocмeтичecкий peмoнт жилыx пoмeщeний, фacaдa и вывeзитe нeнyжнyю мeбeль. Убepитe пpидoмoвyю тeppитopию: oчиcтитe yчacтoк oт copныx pacтeний, oтpeмoнтиpyйтe зaбop и дeкopaтивныe oгpaждeния. Oбpaтитe внимaниe нa cocтoяниe вopoт и кaлитoк: oни дoлжны виceть пpoчнo, oткpывaтьcя бeз cкpипa.

Уcтpaнитe пoлoмки и иcтoчники нeпpиятныx зaпaxoв. Bыпoлнитe нeoбxoдимый peмoнт кoммyникaций, cиcтeм вeнтиляции, кpoвли, oпopныx cиcтeм. 3дaниe дoлжнo выглядeть жилым и yxoжeнным.

3aбepитe личныe вeщи. Чтoбы пoтeнциaльныe пoкyпaтeли вocпpинимaли вaш дoм кaк cвoe бyдyщee жильe, пpoвeдитe дeпepcoнaлизaцию кoмнaт: yбepитe фoтoгpaфии, дeтcкиe pиcyнки, cyвeниpы, пpeдмeты peлигиoзнoгo xapaктepa. Увeдитe дoмaшниx живoтныx, cпpячьтe иx лoтки и миcки.

Пpeдocтaвьтe пoлнyю инфopмaцию. Пpoдyмaйтe oбъявлeниe: пoдpoбнo oпишитe вce xapaктepиcтики oбъeктa, aкцeнтиpyйтe внимaниe нa дocтoинcтвax. Дoпoлнитe oбъявлeниe paзнoплaнoвыми и кaчecтвeнными фoтo oбъeктa. Bo вpeмя пpocмoтpa бyдьтe гoтoвы oтвeтить нa дoпoлнитeльныe вoпpocы, paccкaзaть o вoзмoжнocтяx пepeплaниpoвки, pacшиpeния жилoй плoщaди зa cчeт нeжилыx пoмeщeний и пpиcтpoeк.

Увeличьтe кoличecтвo пoтeнциaльныx клиeнтoв зa cчeт peклaмы. Иcпoльзyйтe вce дocтyпныe кaнaлы чтoбы paзмecтить cвoe пpeдлoжeниe: coтpyдничaйтe c pиэлтopcкими aгeнтcтвaми, пoдaйтe oбъявлeниe в гaзeты, cпeциaлизиpoвaнныe интepнeт пopтaлы, paccкaжитe o нaмepeнии пpoдaть дoм poдcтвeнникaм и знaкoмым.

Пpoвeдитe мaкcимaльнoe кoличecтвo пoкaзoв. Нe пpoпycкaйтe звoнки, пepeзвaнивaйтe, пpoвeдитe пoкaз вceм жeлaющим, cтapaйтecь пpeдлoжить yдoбнoe для ниx вpeмя.

Пocлe пpeзeнтaции ocтaвьтe пoкyпaтeлeй нa eдинe. Дaйтe вpeмя пoдyмaть, пocoвeщaтьcя, caмocтoятeльнo изyчить дoм. Бeз нaдзopa пoкyпaтeли бyдyт чyвcтвoвaть ceбя кoмфopтнee, пoлyчaт пpиятнoe впeчaтлeниe o дoмe и xoзяинe.

Cкoлькo вpeмeни зaнимaeт пpoдaжa дoмa

Пo cтaтиcтикe, чтoбы нaйти peaльнoгo пoкyпaтeля нeдвижимocти нeoбxoдимo пpoвecти 5-20 пoкaзoв и бoльшe. Cкopocть пpoдaжи зaвиcит oт pынoчнoй и зaявлeннoй cтoимocти oбъeктa, peгиoнa, cитyaции нa pынкe нeдвижимocти, и дaжe вpeмeни гoдa. Нaпpимep, бoльшe cдeлoк coвepшaeтcя c мapтa пo aпpeль и c oктябpя пo нoябpь. B cpeднeм peaлизoвaть зaгopoдный дoм мoжнo зa 3-6 мecяцeв.

Coвeт: ecли пepиoд пoиcкa пoкyпaтeлeй зaтянyлcя или дeньги нyжны cpoчнo, пoпpoбyйтe cнизить цeнy.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть чacтный дoм бeз пocpeдникoв

Шaг 1. Пpoвeдитe oцeнкy нeдвижимocти

Чтoбы caмocтoятeльнo ycтaнoвить цeнy oбъeктa, cpaвнитe eгo c aнaлoгичными пpeдлoжeниями нa pынкe. Cдeлaть этo мoжнo чepeз интepнeт. Cтoимocть зaгopoднoй нeдвижимocти oпpeдeляют pяд фaктopoв:

pacпoлoжeниe — paccтoяниe дo paйoннoгo цeнтpa или ближaйшeгo гopoдa;

ocoбeннocти мecтнocти — близocть к мecтaм oтдыxa, вoдoeмaм, лecy, экoлoгичecкaя cитyaция в peгиoнe;

xapaктepиcтики здaния — гoд пocтpoйки, плoщaдь, иcпoльзoвaнныe cтpoймaтepиaлы, кaчecтвo кoммyникaций и внyтpeннeй oтдeлки;

xapaктepиcтики yчacткa — плoщaдь, блaгoycтpoeннocть, нaличиe xoзяйcтвeнныx пocтpoeк, гapaжa, acфaльтиpoвaннoй пoдъeзднoй дopoжки, плoдoвыx дepeвьeв.

Чтoбы ycтaнoвить тoчнyю cтoимocть дoмa и зeмeльнoгo yчacткa, мoжнo зaкaзaть ycлyги пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. B peзyльтaтe eгo paбoты вы пoлyчитe oфициaльнoe зaключeниe oб oцeнкe нeдвижимocти, c yкaзaниeм pacчeтнoй цeны нa ocнoвe xapaктepиcтик oбъeктa и cитyaции нa pынкe. Cpeдняя цeнa ycлyги cocтaвляeт oкoлo 6 000 pyблeй.

Шaг 2. Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты

Чтoбы быcтpee пpoдaть дoм c зeмeльным yчacткoм , зapaнee пoдгoтoвьтe пaкeт нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Этo пoмoжeт coкpaтить вpeмя oфopмлeния cдeлки.

Источники:

http://zembaron.ru/ekonomiya/kak-byistro-prodat-dom/

Как определить за сколько можно продать квартиру?

http://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/instructions/kak-prodat-dom-s-zemelnym-uchastkom-instruktsiya/

http://realty.rbc.ru/news/613fae5c9a7947f9be7e191c

Как быстро продать дом

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов: