Новый закон не допустит появления «обманутых дольщиков»

Дольщиков больше не смогут обмануть

Счета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства

C 2004 г. в России начал действовать эффективный механизм финансирования строительства объектов недвижимости. Основан он был на договоре долевого участия в строительстве. В числе его преимуществ было то, что дольщики-покупатели могли приобретать недвижимость на начальном этапе строительства и тем самым существенно экономили. А застройщики получали денежные средства напрямую от дольщиков, что удовлетворяло их потребности в финансовых ресурсах.

Однако применение этого механизма позволило недобросовестным застройщикам обманывать дольщиков. Отсутствие контроля со стороны участников долевого строительства за использованием денежных средств позволяло застройщикам осуществлять их нецелевое расходование. В результате на определенном этапе строительства деньги дольщиков заканчивались. Как правило, собственных средств у застройщиков не было, а привлечь иные заемные средства для продолжения строительства они не могли. Часто застройщики объявляли себя банкротами. И, несмотря на принимаемые правительством меры по стабилизации строительного рынка, количество обманутых дольщиков росло.

Сегодня каждый субъект РФ ведет свой реестр обманутых дольщиков. Данные реестра по г. Москве отражены на сайте mos.ru. На 31 января 2019 г. к проблемным было отнесено 34 объекта недвижимости, а количество обманутых дольщиков составляло 5640 человек.

Что сделали для защиты прав дольщиков?

Для защиты прав обманутых дольщиков был принят Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с этим законом с 1 января 2017 г. в России стала осуществлять деятельность публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Одной из ее задач является возмещение ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств перед дольщиками. Фонд формируется из обязательных страховых отчислений застройщиков, и за время функционирования он показал свою эффективность.

Однако этих мер для защиты прав граждан оказалось недостаточно, так как по-прежнему отсутствовал контроль за использованием денежных средств застройщиками. Поэтому правительство решило отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. На него застройщики перейдут с 1 июля 2019 г. А для того чтобы покупатели недвижимости и застройщики могли взаимодействовать по новым правилам, были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Давайте рассмотрим эти изменения и разберемся, каким будет новый механизм финансирования и как теперь станут строиться взаимоотношения застройщиков и покупателей.

В чем суть проектного финансирования?

Новый механизм финансирования строительства позволит:

сохранить переданные застройщику денежные средства;
вытеснить с рынка недобросовестных застройщиков;
оставить на рынке только финансово стабильные компании, которые будут сокращать сроки строительства и вводить объекты недвижимости в эксплуатацию в установленные сроки.

Добиться этого удастся, поскольку проектное финансирование предполагает:

1. Хранение денежных средств покупателя на счете эскроу.

Деньги перечисляются на специальный счет в банке и находятся там, пока объект недвижимости не будет сдан. До этого момента никто не сможет ими распорядиться, что позволит не допустить обмана покупателей недобросовестными застройщиками и сохранить их деньги.

2. Участие банка в сделке купли-продажи.

Было предусмотрено обязательное участие в сделке банка, который должен гарантировать соблюдение условий договора покупателем и застройщиком. Денежные средства остаются неприкосновенными на счете эскроу до момента исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком. В случае неисполнения договора застройщиком в установленный срок денежные средства выдаются дольщику.

3. Использование кредитных средств под контролем банка только для финансирования строительства.

4. Выдача застройщику только одного разрешения на строительство. Это значит, что он сможет расходовать ресурсы лишь на один объект.

Как обеспечат сохранность денежных средств дольщиков?

По новым правилам между банком, покупателем недвижимости и застройщиком будет заключаться договор счета эскроу. По договору банк (эскроу-агент) открывает специальный счет. На него перечисляются денежные средства покупателя (владельца счета – депонента) для передачи их застройщику (бенефициару).

До ввода в эксплуатацию объекта недвижимости дольщик должен внести денежные средства на счет эскроу в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве. Если для осуществления строительства застройщик взял кредит, дольщики вносят средства на счета, открытые в банке, который предоставил этот кредит.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, указанный в проектной декларации.

Перечисленные средства блокируются. Застройщик не получит к ним доступ, пока не будет сдан объект недвижимости. Причем до этого момента распорядиться ими не смогут также банк и покупатель. То есть на время действия договора счет заморожен, и по нему не совершаются никакие операции. Иные денежные средства зачислить на него нельзя. Наложить арест на счет, приостановить операции либо списать средства тоже не получится. Также на денежные средства не начисляются проценты.

После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же он не выполнил своих обязательств (обанкротился, заморозил строительство), то деньги банк возвращает дольщику.

Чем рискуют дольщики?

1. Денежные средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов в размере всей суммы, но не более 10 млн руб. Жилое помещение большей стоимости, что характерно для квартир в Москве и Санкт-Петербурге, не страхуется на случай банкротства банка в части, превышающей указанную сумму. То есть в данном случае есть риск потерять деньги. Поэтому для размещения средств на счете эскроу важно выбрать надежный банк.

2. Сдача объекта недвижимости в эксплуатацию считается исполнением обязательства застройщиком по договору долевого участия. Это основание для перечисления банком денежных средств со счета эскроу на счет застройщика. При этом если квартира имеет скрытые недостатки, которые проявятся после ее оформления в собственность дольщика, перечисленные банком деньги вернуть не удастся.

3. На денежные средства, хранящиеся на счете эскроу, банк не начисляет проценты. Поэтому в условиях инфляции они обесценятся за время строительства многоквартирного дома, которое длится в среднем около двух лет.

В случае если дольщик решит расторгнуть договор долевого строительства, ему вернут сумму, которую он заплатил по договору, т.е. деньги, которые существенно обесценятся. С учетом прогнозируемого роста стоимости недвижимости вновь заключить договор на участие в долевом строительстве аналогичной квартиры не получится.

4. Если дольщик взял в банке ипотечный кредит, то при расторжении договора долевого участия он понесет убытки, которые составят проценты по кредиту. То есть дольщику вернут только первоначальный взнос и фактически выплаченную сумму кредита. При этом в первые годы погашения кредита большую часть ежемесячного платежа заемщика составляют проценты, а меньшая часть идет на выплату основного долга.

Как будет развиваться рынок долевого строительства?

Пока не видно всей картины регулирования отношений банка, застройщика и гражданина-дольщика, а потому некоторые важные вопросы остаются открытыми. Потребуется настройка банков на реализацию нового сложного банковского продукта: ипотечное кредитование дольщика, хранение денежных средств гражданина на счете эскроу, открытие и ведение счета застройщика, целевое кредитование застройщика.

Возможна консолидация застройщиков путем реорганизации в результате установления новых требований и уход с рынка строительных компаний, не интегрированных с банковскими структурами. Недостаточность собственных средств у застройщиков, их несоответствие требованиям уполномоченных банков, контроль банками целевого расходования средств – возможные риски использования нового механизма финансирования строительства.

Преимущества появятся у банков. Они смогут предоставить гражданам ипотечный кредит и разместить эти средства на счетах эскроу. Денежные средства участников долевого строительства, «замороженные» на счетах эскроу, будут являться долгосрочной пассивной базой банков и использоваться для проведения активных текущих операций. Это положительно отразится на стоимости целевого кредита для застройщика. Также положительным моментом будет являться залог объекта недвижимости у банка как обеспечение исполнения обязательства.

Володин: принятые Думой законы не должны допустить появления новых обманутых дольщиков

МОСКВА, 18 декабря. /ТАСС/. Сформированное Госдумой законодательное поле не должно допустить появления в России новых обманутых дольщиков. Об этом в среду заявил спикер Госдумы Вячеслав Володин, выступая на закрытии осенней сессии нижней палаты.

Госдума освободила от НДФЛ все компенсационные выплаты дольщикам
Обманутым дольщикам в России впервые выплатили компенсации

«Мы вышли на формирование законодательного поля, которое не должно допустить появления обманутых дольщиков. Мы ввели эскроу-счета, увеличили контроль за средствами дольщиков, а фактически заново его обозначили в этой сфере, гарантируя возврат средств дольщику в случае, если застройщик банкротится. Это все сделано, — сказал Володин. — Мы с вами постарались оказать возможную помощь тем, кто уже стал обманутым дольщиком. Начались выплаты дольщикам».

Председатель Госдумы также поблагодарил кабмин за содействие в сфере защиты прав дольщиков. «Со своей стороны мы поддержали председателя правительства, который инициировал отмену НДФЛ в части обложения выплат обманутым дольщикам», — добавил он.

Набор этих решений, продолжил спикер нижней палаты, позволяет, с одной стороны, помогать уже существующим обманутым дольщикам, с другой стороны, исключать их возникновение в будущем. «У нас стоят заградительные меры, которые не должны позволить больше людей в эту проблему вгонять, чтобы они оказывались один на один в этой сложной ситуации. Для нас, наверное, это будет оставаться приоритетом. Мы и дальше будем такие сложные вопросы стараться решать и держать их на отдельном контроле», — заключил Володин.

Еще одним приоритетом нижней палаты в весеннюю сессию, подчеркнул Володин, является решение жилищной проблемы детей-сирот. «Надеюсь, что мы в январе-феврале выйдем с разными инициативами, которые помогут решить эти вопросы, их ждут сотни тысяч наших граждан — дети-сироты», — сказал спикер. По его словам, острота этой проблемы в бюджетодефицитных регионах остается, но решения по ней нет. «Поэтому мы надеемся, что рабочая группа, которую с нашей стороны возглавляет наш коллега [первый вице-спикер Госдумы Александр Жуков], как можно быстрее выйдет с предложениями, которые мы будем рассматривать», — добавил он.

В ходе осенней сессии парламентарии уравняли в правах участников долевого строительства, предоставив членам жилищно-строительных кооперативов право на получение выплат в случае банкротства застройщика, а также освободили от НДФЛ все компенсационные выплаты дольщикам.

В новость были внесены изменения (12:43 мск) — добавлена информация по тексту.

КАМЧАТСКОЕ ИНФОРМАЦИОННОЕ АГЕНТСТВО (КИА «ВЕСТИ»)

Граждане смогут контролировать процесс строительства жилья в режиме онлайн

19 июля на пленарном заседании Государственной думы депутаты приняли во втором чтении проект закона о создании специального компенсационного фонда для решения проблемы участников долевого строительства.

При подготовке законопроекта ко второму чтению депутаты установили прозрачный механизм определения обязательных отчислений застройщиков в создаваемый компенсационный фонд. Эти средства – гарантия того, что люди не потеряют деньги, вложенные ими в строительство жилья. Если квартиры не будут сданы в срок, граждане либо получат компенсацию из фонда, либо эти средства будут направлены на достройку дома. В нынешней редакции документ исключает вариативный подход к оценке застройщиков, когда одной компании пришлось бы отчислять в гарантийный фонд 1 % от стоимости проекта, а другой – 5–6 %, что означало бы автоматическое удорожание жилья с перекладыванием этих расходов на плечи участников долевого строительства. Депутаты зафиксировали в проекте федерального закона ставку на уровне 1,2 %, оговорив, что она будет пересматриваться не чаще одного раза в год, и только федеральным законом, то есть после принятия соответствующего решения депутатами.

Читать еще: Запчасти, комплектующие, оборудование: оригинальные запчасти, новые запчасти, запчасти к строительной технике

Все нормы по проведению конкурсов и торгов теперь будут действовать автоматически.

Кстати, со времени первого чтения законопроект претерпел серьезные изменения и даже поменял название. Если ранее речь шла о поправках в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», то сегодня депутаты приняли законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Другими словами, государственный фонд, который должен гарантировать защиту прав участников долевого строительства, ко второму чтению стал публично-правовой компанией, то есть получил организационно-правовую форму, которая регулируется специальным законодательством.

Серьезные изменения внесены в документ и с точки зрения требований к застройщикам: к участию в гарантийной системе будут привлекать только надежные компании, удовлетворяющие ряду условий. Среди них – необходимость владения собственными средствами в объеме, достаточном для строительства домов, открытие специальных счетов в банках с неснижаемым остатком в размере 10 % от стоимости проектов, и процедура ведения проектных кампаний – когда застройщик не может одновременно заниматься массой проектов. Наконец одна из самых важных новелл – то, что компания, привлекающая деньги граждан под долевое строительство, не имеет права заниматься другими видами деятельности.

Важным правовым новшеством стало и требование публичности. До 1 января 2018 года будет создана единая государственная информационная система, в которой отразят все до единого объекты долевого строительства, необходимую документацию и ход реализации проектов.

– Мы тем самым дадим возможность гражданам контролировать ситуацию – не будем заставлять их бегать, как сейчас, по чиновникам и застройщикам, а дадим возможность контролировать это таким же образом, как сейчас есть возможность для граждан контролировать ситуацию с расселением аварийного жилья, – пояснил Николай Николаев.

Еще один из важнейших пунктов, принятых для решения проблем обманутых дольщиков – по процедуре банкротства: благодаря изменениям в законодательстве у участников долевого строительства появился приоритет перед другими кредиторами во время банкротства застройщиков. Кроме того, около года работает определенный постановлением Правительства алгоритм, позволяющий субъектам РФ поменять застройщика для того, чтобы привлечь на проблемный объект новых инвесторов: на сегодняшний день этот алгоритм уже задействован по 12 заявкам от субъектов РФ. Кроме того, в Госдуме по поручению спикера Вячеслава Володина создана рабочая группа по проблемам дольщиков. Ее возглавил вице-спикер Владимир Васильев, что подчеркивает серьезность намерений законодателей раз и навсегда разобраться с этой проблемой.

Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?

За последние годы в сфере законодательства, регулирующего долевое строительство, произошли большие изменения. Нововведения призваны предотвратить появление новых обманутых дольщиков и максимально обезопасить покупку жилья на первичном рынке. Однако, пока новые правила не вступили в силу, а после банкротства ряда застройщиков покупатели до сих пор остаются в ожидании своих квартир, назрела необходимость регламентировать и процесс достройки существующих проблемных объектов. На что смогут рассчитывать пострадавшие дольщики, за счет каких средств будут достраиваться ЖК и кто будет курировать вопросы достройки? Об этом и пойдет речь.

Реестр проблемных объектов

18 июня 2019 г. депутаты Госдумы приняли во втором чтении два законопроекта (№ 681488-7 и 681472-7), посвященные вопросам достройки существующих проблемных объектов. В рамках Единой информационной системы жилищного строительства предполагается создать реестр таких проектов. Информация о недостроенных комплексах будет поступать из соответствующих надзорных органов, а ответственность предполагается возложить на губернаторов регионов. Напомню, что Единая информационная система жилищного строительства находится в открытом доступе на сайте: НАШ.ДОМ.рф и предоставляет исчерпывающую информацию о застройщиках, объектах строительства и аналитические данные рынка недвижимости и ипотечного кредитования.

Упрощение процедуры банкротства застройщиков

Законодатели учли на практике важное обстоятельство, которое ранее препятствовало скорому решению вопросов обманутых дольщиков. Речь идет о процедуре банкротства застройщиков, без которой невозможно определить дальнейшую судьбу проекта, порядок удовлетворения требований дольщиков, банков и т.д. Причина неэффективности действующей системы видится в действиях аффилированных арбитражных управляющих, которые, как правило, рассматривали дела годами. Предполагается наделить полномочиями Фонд защиты прав участников долевого строительства по назначению арбитражных управляющих. Данная мера будет способствовать совершенствованию и упрощению существующей процедуры банкротства.

Права на компенсации и порядок выплат

Законопроекты предписывают расширить перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, и включить в список нежилые помещения и машино-места. Меняется порядок определения размера выплаты. Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения. Представляется, что это очень логичное решение, покупатели апартаментов, коммерческих площадей и парковочных мест в этом отношении должны обладать такими же правами, как и клиенты, купившие жилые объекты.

Региональные фонды

В соответствии с новым законопроектом регионы получают возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность будет финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов. Кроме этого, они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели устанавливают строгий контроль за их финансовой деятельностью — предполагается ввести банковское сопровождение и предусмотреть ограничения по операциям. Данная мера ограничит возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.

Влияние на отрасль

Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков. Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте. Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета. Изменения в законе призваны ускорить решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовать существующую схему и регламентировать процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников.

Вы также можете прочитать статью практикующего юриста, размещенную на нашем сайте, где рассказывается о том, кто имеет право на включение в реестр обманутых дольщиков и что это дает.

«Обманутых дольщиков» больше не будет?

Ситуация с «обманутыми дольщиками» в России стоит достаточно остро — на 1 апреля 2018 года насчитывалось 2134 проблемных объекта, более 200 тысяч семей «обманутых дольщиков» по состоянию на июль 2017 года потеряли 50 млрд рублей.

Первые «обманутые дольщики» появились еще в 1990-е годы, когда средства граждан начали привлекать для строительства жилых домов, но четкие правила этого процесса отсутствовали. В результате многие компании не исполняли взятые на себя обязательства.

«У нас проблемы с «обманутыми дольщиками» продолжаются с тех пор, как мы себя помним, наверное, с начала 1990-х годов», — заявил Президент РФ Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам.

Из‑за несовершенства существующей системы финансирования долевого строительства в год появлялось 40 – 50 тыс. новых «обманутых дольщиков».

Граждане регулярно проводят митинги, обращаются в государственные органы для получения поддержки в решении их вопроса. Так, в начале года Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям — руководитель рабочей группы по защите прав участников долевого строительства Николай Николаев

Как шла работа над реформой рынка долевого строительства?

Для решения проблемы в 2017 году в России стартовала реформа системы долевого строительства — в ноябре 2017 года по итогам совещания с членами Правительства РФ Владимир Путин поручил разработать меры поэтапного замещения в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан.

В Послании Федеральному Собранию, которое Президент РФ озвучил 1 марта 2018 года, Владимир Путин также обозначил задачу перехода к проектному финансированию в сфере строительства (прим. ред. — привлечение средств банков, а не физических лиц на реализацию проектов).

Какова роль Государственной Думы в этом процессе?

В Государственной Думе решению проблемы «обманутых дольщиков» уделяется повышенное внимание из‑за высокой социальной значимости этого вопроса.

Парламентские слушания

3 июля 2017 года Государственная Дума стала площадкой для конструктивного диалога граждан и экспертов по решению проблем «обманутых дольщиков». Многостороннее обсуждение прошло в рамках парламентских слушаний, участники которых обсудили законопроект о переходе на новую систему финансирования строительства жилья. Напомним, что этот документ Государственная Дума приняла 21 июня 2018 года в окончательном третьем чтении.

На мероприятии присутствовали «обманутые дольщики» из «проблемных» регионов — Новосибирская область, Краснодарский край, Самарская область, Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Челябинская область и других. Это позволило услышать «из первых уст» информацию о проблемах граждан, об основных сложностях в строительстве объектов. В слушаниях также участвовали депутаты ГД, действующие участники долевого строительства, представители Министерства строительства и ЖКХ России, в частности, Министр Михаил Мень, представители Банка России, Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Вел дискуссию Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин

Активное обсуждение, в котором дольщики смогли задать волнующие их вопросы напрямую представителям государственной власти, в частности, Министру строительства и ЖКХ, стало новым форматом обсуждения проблемы долевого строительства.

По итогам парламентских слушаний по поручению Председателя ГД Вячеслава Володина была создана рабочая группа по защите прав участников долевого строительства, первое заседание которой прошло 10 июля 2017 года.

Рабочая группа по защите прав участников долевого строительства

В ежемесячных заседаниях группы принимают участие не только представители Минстроя, АИЖК, Банка России, Минфина, депутаты ГД, но и сами участники долевого строительства.

Рабочая группа ежеквартально проводит мониторинг исполнения «дорожных карт» проблемных объектов, а также мониторинг актуальности информации, представленной в «дорожных картах» проблемных объектов, которые опубликованы на сайте Минстроя России.

Помимо этого, проводятся выездные совещания с руководителями регионов, на которых обсуждается текущее положение в процессе решения проблем граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков.

Для дольщиков подготовлена памятка по вопросам рефинансирования и реструктуризации задолженности.

Государственная Дума:

рассмотрела законопроект об усилении административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве;
приняла закон о санации страховых организаций, направленный на создание механизма финансового оздоровления страховых компаний, аналогичного действующему в отношении кредитных организаций;
Приняла закон, обеспечивающий переход на новую систему финансирования строительства жилья.

В чем суть реформы долевого строительства?

Согласно принятому Государственной Думой закону о реформе долевого строительства, меры по переходу на новую систему финансирования жилья вступят в силу в два этапа: с 1 июля 2018 года и с 1 июля 2019 года. Одним из авторов закона выступил Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин.

То есть с 1 июля 2019 года все новые проекты жилищного строительства не будут использовать договора долевого участия в той форме, которая существует в настоящее время. Все проекты будут реализовываться через эскроу-счета.

«Человек, когда он покупает квартиру на «нулевом цикле», просто кладет на этот счет деньги и они переходят застройщику только после того, когда дом, соответствующий объект будет сдан в эксплуатацию», — пояснил Николай Николаев.

Таким образом, будет создан очень важный и эффективный инструмент, который, как ожидается, будет привлекателен для населения и позволит привлечь новые средства в жилищное строительство.

Читать еще: Выбираем входные двери: критерии качества и дизайн

Эта мера будет действовать даже для тех проектов, которые уже сейчас реализуются. В свою очередь, для тех проектов, которые будут начаты с 1 июля 2018 года, банковское сопровождение также будет включать в себя право банка останавливать проведение расчетов, если будет подозрение на нецелевое использование этих средств.

Что еще меняется в сфере финансирования строительства жилья?

Будет введен упрощенный порядок предоставления компенсационных земельных участков для тех застройщиков, которые взяли на себя обязательство по достройке проблемных объектов.
Компания — застройщик сможет строить по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексной застройки территорий, но при этом под каждое разрешение на строительство должен быть открыт отдельный банковский счет с соответствующим банковским сопровождением.
Вводится запрет на использование специальных облигаций, так называемых жилищных сертификатов для привлечения средств граждан.
Запрещаются жилищно-строительные кооперативы, кроме созданных в рамках процедуры банкротства компании — застройщика и осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.
Вводится солидарная ответственность владельцев компании — застройщика за причиненный гражданам ущерб.
Дополняется перечень оснований, по которым застройщику может быть отказано в выдаче заключения о его соответствии и соответствии проектной декларации требованиям российского законодательства. Так, в выдаче такого заключения отказывается в случае нарушения застройщиком или компанией, входящей с ним в одну группу, срока ввода в эксплуатацию другого строящегося им (ими) объекта долевого строительства на три и более месяца.
«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» наделяется новыми полномочиями по достройке тех проблемных объектов, которые, в том числе, не застрахованы непосредственно в фонде. Он сможет достраивать и проблемные объекты, и сопутствующую инженерную инфраструктуру за счет дополнительных имущественных взносов РФ и субъектов РФ.
Расширяется круг организаций, которые будут обязаны предоставлять информацию в Единую информационную систему жилищного строительства. Таким образом, эта информационная система сделает прозрачным весь рынок жилищного строительства.

За счет реализации закона, принятого Государственной Думой, удастся не только обеспечить жильем «обманутых дольщиков», но и предотвратить появление новых.

Полезные ссылки:

На сайте Федеральной налоговой службы можно проверить государственную регистрацию компании, ОГРН, ИНН, ФИО генерального директора.

Используя Электронное правосудие и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, можно проверить, что в отношении организации не воздуждалось судебное производство о банкротстве.

На сайте Единой информационной системы жилищного строительства можно получить данные об участниках рынка жилищного строительства, о строящихся объектах, а также ознакомиться с информацией о застройщиках.

НОВЫЙ ЗАКОН НЕ ДОПУСТИТ ПОЯВЛЕНИЯ «ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ»

Граждане смогут контролировать процесс строительства жилья в режиме онлайн

Все нормы по проведению конкурсов и торгов теперь будут действовать автоматически.

Нет дольщиков — нет проблем. Эксперты рассуждают о новом законе о долевых стройках

Юлия Сунцова

Уже месяц правительство России и Минстрой широко вещают о назревших поправках в законодательство о долевом строительстве многоквартирных домов. Слишком много обманутых людей, оставшихся без денег и без жилья. П роблема коснулась 74 регионов России.

В качестве решения власти предложили вариант, когда появляется посредник-гарант в виде банка. Смысл в том, что гражданин отныне вносит средства в счет уплаты будущего жилья на банковские эскроу-счета, а застройщик может получить эти деньги только по факту сдачи дома в эксплуатацию. Изменения вступили в силу с 1 июля.

Поправки поправками, но в них (в том виде, в котором он существуют сегодня) совершенно не видна выгода собственно первостепенных сторон – дольщиков и застройщиков. Бесспорно ясна лишь выгода банкиров.

Другая проблема в том, что закон не облегчает участь уже оставшихся без жилья 200 тысяч граждан. Конкретных предложений по незавершенным новостройкам или по возмещению потерь обманутым дольщикам пока так не прозвучало. На будущее же само по себе понятие «дольщик» в истинном понимании нивелируется и из законодательства выпадает.

Ранее взаимовыгодность отношений дольщик-застройщика заключалась:

1. для дольщика в том, что на этапе неоконченного строительства он приобретает себе будущее жилье до 30% дешевле рыночной стоимости.

2. для застройщика в том, что он получал не заем, не обложенные кредитными обязательствами деньги и даже не инвестиции, а легкие и беспосреднические средства на свою стройку.

Недавние поправки назначают выгодоприобретателями банкиров. Во-первых, закон в обязательном порядке обязывает застройщиков кредитоваться в определенных банках, чтобы заполучить возможность и далее легально работать в секторе долевого строительства. Кредиты по сути близки к безльготным, а одобрять их будут исключительно крупным и надежным застройщикам, то есть клиентам, не сопряженным с риском.

Во-вторых, в распоряжение банков попадают многомиллионные средства дольщиков. Умалчивается, правда, что дольщики при этом уже как бы и не совсем дольщики. Ни за какие преференции ни с кем они в долю не входят, а лишь на пару-тройку лет отдают все свои сбережения банкирам на мертвые вклады, даже без минимальных, покрывающих инфляцию процентов.

Сейчас говорится о том, что банкам трогать эти эскроу-счета будет запрещено. Но активы есть активы. В версию о том, что в финансовых организациях по два-три-четыре года лежат без движения многомиллионные денежные средства верится с трудом.

Без ответа остаётся и принципиальный вопрос – что, собственно, застройщику и покупателю жилья мешает самостоятельно, без дорогостоящих посреднических услуг найти друг друга на этапе уже готового жилья? В любом случае банк открывает деньги граждан застройщику только на этапе подписанного к приемке жилья. Какая, спрашивается, разница — от кого получать деньги за готовое жильё — от банков или от самих граждан.

Существующая система долевого строительства показала себя как неэффективная – с этим никто не спорит. Однако проблема, как видится, не в недобросовестных застройщиках, и не в глупых дольщиках. Проблема в гарантиях для всех сторон, которые не смогла обеспечить законодательная и исполнительная власть.

В самом начале бенефициары стройки получают огромные денежные средства в размере 100%-ых выплат по своим обязательствам. Какова их логика? С такими средствами в кармане можно вообще ничего не строить, взятых авансом денег на житие заграницей хватит надолго, да и загранпаспорт еще как бы никто не отобрал. Не поддаться такому искушению сложно.

Сама же по себе идея долевого строительства не плоха, и в организованном правовом поле своих целей достигает без побочных эффектов.

Решение правительством проблемы обманутых дольщиков впечатляет. 200 тысяч граждан так и остаются обманутыми дольщиками, тут уж извините – как говорится, не повезло. На будущее же проблему решают попросту отменой долевого строительства. Нет дольщиков – нет проблем. Это все равно что запретить к продаже ножи, чтобы сократить криминальную статистику по поножовщине.

За месяц до вступления в силу поправок, направленных на защиту прав дольщиков, на совещании с кабмином президент России Владимир Путин потребовал «избавиться от такого позорного явления как обманутый дольщик». «Нужно переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, на застройщиков и на государство», — сказал президент.

Дискуссии по поправкам в законодательство о долевом строительстве ведутся на протяжении последних 15 лет – практически все время существования ДДУ. Споры продолжились и после вступления в силу поправок от 1 июля. Эксперты по строительству и реализации недвижимости подвергают сомнениям гарантии, которые дает новый закон продавцам и приобретателям недвижимости на первичном рынке. Кроме того, специалисты обращают внимание на возможные скачки цен, монополизацию отрасли и другие неблагоприятные сдвиги.

Некоторые эксперты прогнозируют расцвет серых схем на фоне ужесточения условий для малых предприятий.

Новое законодательство допускает к работе на рынке долевого участия только застройщиков со стажем не меньше трех лет, с введенными 10.000 кв. метрами и изначальным вложением 10% собственных средств от общей суммы строительства.

— Застройщики, которые не смогут получить кредиты от банков, никуда не денутся. Они все равно будут строить, будут делать это через серые и черные схемы, — предполагает экономист, специалист по финансовому анализу и менеджменту Андрей Мерзляков. – Продолжат привлекать деньги граждан посредством заключения предварительных договоров, либо через договоры инвестиций, то есть в конечном итоге будут получать деньги от «дольщиков» уже напрямую и даже без регистраций. Только доверчивые граждане в этом случае уже дольщиками являться не будут, а значит вообще никак не будут защищены по закону.

Читать еще: Виды батарей отопления

— Долгое время власти делали вид, что недострои — это дело отдельного гражданина и отдельного афериста-застройщика. Только пока они делали вид, такие строители чувствовали себя безнаказанными, и их число и число ограбленных людей росло по всей стране. 74 региона в России попали на карту обманутых дольщиков. Многие из них рисковали не только заработанными деньгами, но и единственными квартирами (продавали их, чтоб купить новые), — говорит эксперт International Analytical News Agency, к.э.н., первый вице-президент «Российского союза инженеров» Иван Андриевский.

Эксперт полагает, что принятые поправки обеспечат возможность контролировать девелоперов, а банкиры в этом деле не только зарабатывающая сторона, ни и страхующая:

— Ответственность за судьбу дольщиков и их жилья теперь несут банки. Возможно, переплата за банковские комиссии — не такая уж большая цена за возможность все-таки дождаться своего собственного дома или квартиры, а не стоять около недостроенного остова и проклинать всех и вся.

Новый закон ненамного сокращает риски дольщиков, он лишь меняет одни риски на другие, считает риэлтор, топовый специалист по продаже недвижимости по версии ЦИАН Ирина Кораблева:

— Разоряются и банкротятся не только строительные компании, но и банки, — говорит она. – Если рассуждать о монополизации рынка, то я придерживаюсь мнения, что в связи с изменением финансирования, часть застройщиков не выживет. У больших застройщиков есть возможность строить на собственные деньги и не влезать в банковские кредиты. У мелких застройщиков такой возможности нет, и они вынуждены будут повышать цену пропорционально процентам кредита и перестанут со временем быть конкурентоспособными. Это обстоятельство отразится на цене и на ликвидности квартир.

Несмотря на это, эксперт полагает, что изменения в финансировании строительства не сильно отразятся на цене жилья.

— Рост фактически уже произошел. Это случилось на волне слухов о готовящихся поправках — за счёт повышенного спроса цены выросли, а сейчас спрос закончился, закон уже вступил в силу. Застройщикам повышать цену сейчас всё равно что рубить сук, на котором они сидят, — говорит Ирина Кораблева.

— Пропуская очевидный плюс про защиту от недобросовестных застройщиков, надо всё же сказать, что пока мы не знаем, какие именно договоры будут заключать банки с дольщиками — это во-первых. Во-вторых, дольщики по сути являются инвесторами строительства, но в отличие от банка, они не получают своих процентов. Более того — они получат объект, который обойдется дороже обычного, так как в его стоимость будут заложены проценты банка по обслуживанию кредитных обязательств застройщика. Получаем ситуацию абсурдную: люди, размещая деньги в банке, платят этому же банку проценты (опосредованно, через застройщика). А если что-то пойдёт не так, то их деньги будут обесценены инфляцией, — говорит частный риэлтор Вероника Плеханова.

Более разумным со стороны покупателя, ждущего квартиру, было бы открыть счет в банке с выплатой процентов по вкладу и просто ждать, когда достроится объект – это уже будет не мертвый замороженный счет, а реально работающие деньги и всякие vip-бонусы от банков ввиду крупной суммы (только счетов должно быть несколько в разных банках, потому что в случае отзыва лицензии, государство возвращает вкладчику лимитированную сумму — на сегодняшний день это 1.400.000 руб), — рассуждает специалист об альтернативных возможностях использования накоплений на период ожидания строящегося жилья.

— Спрогнозировать, как поведет себя рынок недвижимости из-за введенных поправок, сейчас сложно. Возможно, последует снижение ипотечных ставок: дольщики отвалятся, застройщик начнет строить не для продажи, а для сдачи в аренду. Тогда аренда станет дешевле, и люди перестанут брать кабальную ипотеку. Да, мелкие инвесторы тоже отвалятся, либо начнут объединяться. Я лично не против монополизации сферы недвижимости именно в нашей стране беспощадной коррупции. Меньше откатов, дешевле квадратные метры, лучше качество строительства. Сегодняшние новостройки — это неликвидные картонные коробки. Их никак нельзя рассматривать в качестве инвестиций, только как компромисс, — подытоживает Вероника Плеханова.

Застройщикам нашли контролера, которому они, конечно, не рады. Но обманутые дольщики появлялись со стабильной регулярностью, последней каплей стало банкротство крупнейшего подмосковного застройщика «Urban Group» в прошлом году, и тогда государство вынуждено было топнуть ногой, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Я думаю, что выживут и крупные, и мелкие застройщики по причине мозаичности рынка недвижимости. У крупных застройщиков облегчён доступ к финансированию, и они привыкли работать крупными мазками. Берут целый район или большой кусок под реконструкцию, где речь идёт о сотнях тысяч или миллионах квадратных метров. Но как в Москве, так и в любом другом крупном городе всегда есть много мелочевки – например, ветхого жилого фонда, который нуждается в реконструкции или перестройке. Ни один крупный застройщик с такими маленькими количествами связываться не будет. Крупные и мелкие компании будут существовать в разных плоскостях, — считает эксперт.

Если застройщики переживут реформу, колебание цены на жилье не должно превысить 10-15 процентов. Причина не только в сложностях переходного периода на рынке, но и в покупательском спросе, говорит Репченко. Если бы люди могли платить больше, то цены давно бы уже бы поднялись. Люди сильно больше платить не могут, поэтому застройщики вынуждены будут исходить из реалий рынка. Если большинство компаний выживет, то объем предложений останется достаточно большим. На этап переходного периода цены будут в пределах 5 – 10% топтаться на месте.

Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2019 году

В среднем от 2 до 6 % дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Защита прав дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому его продолжили совершенствовать. Новые правила призваны защитить права обманутых дольщиков. Переходный период их продлился до июля 2019 г.

Все о нововведениях в закон

О предметах и понятиях

Итак, имеются два основных фигуранта. Первый — застройщик — юридическое лицо, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения.

Второй — участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо. Совместно они могут строить не только жилые дома, но и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Это записано в статье 2 закона.

Здесь же дается четкое определение объекта долевого строительства, то есть того, что в будущем должно стать вашей квартирой, гаражом или местом в подземном паркинге под домом. Это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав этого дома или объекта недвижимости, строящегося, в том числе, с привлечением денежных средств участника.

Кто такие обманутые дольщики

Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия:

был заключён именно договор долевого участия;
исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд;
у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;
дом строится на участке, где это не допускается;
дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.

Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.

Проблемы долевого строительства

В сущности, подводные камни становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.

Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта.

К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки — вполне обычное дело, далеко не всегда график соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.

Однако этого оказалось недостаточно и в закон начали вводить изменения.

Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта.

Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено. При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика).

В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке.

В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления девелопера и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица.

Компания обязательно должна получить заключение экспертизы даже для малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство). В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков или банкротства).

В-пятых, закон устанавливает лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства.

Источники:

http://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/dolshchikov-bolshe-ne-smogut-obmanut/

http://tass.ru/ekonomika/7369451

НОВЫЙ ЗАКОН НЕ ДОПУСТИТ ПОЯВЛЕНИЯ «ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ»

http://pravo.rg.ru/rubrics/question/11133/

http://duma.gov.ru/news/27391/

http://petropavlovskkamchatskiy.bezformata.com/listnews/zakon-ne-dopustit-poyavleniya-obmanutih/59387338/

http://newizv.ru/news/politics/15-07-2019/net-dolschikov-net-problem-eksperty-rassuzhdayut-o-novom-zakone-o-dolevyh-stroykah

http://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/zasita-dolsikov-novye-pravila-vstupivsie-v-silu-v-2018-godu-28891

голоса

Рейтинг статьи