0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил

Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил

Вы решили приобрести квартиру в новостройке? Прежде, чем выбрать какой-либо вариант, следует проанализировать рынок недвижимости и учесть множество нюансов. Особое внимание стоит обратить на пять основных факторов, которые напрямую влияют на качество сделки.

Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

Мошенничество при продаже квартир

Схем «кидалова» на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации «крутили» деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги. Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики. Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим «соинвесторам».

«Дополнительные соглашения», в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз. А отказ дольщиков ставить подписи под «дополнительным соглашением» приравнивается фирмой к расторжению основного договора.

Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы. Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно. Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.

Широкий резонанс в свое время вызвала ситуация с крупным застройщиком «Mirax». Компания продавала под своим именем квартиры, предлагая покупателям заключать договор с контрагентом, не имеющим к организации юридического отношения. Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на «честное слово» фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

2. Выбор нужного этажа

Этажность, как никакой другой критерий выбора квартиры, по-прежнему окутан стереотипами и мифами из прошлых эпох жилищного строительства. Начнем с того, что жилья на первых этажах больше не встретишь в столичных новостройках, поэтому самый низкий жилой этаж – это второй. Никаких проблем с сыростью, шумом или запахами с улицы там не будет, плюс поломка лифта не обернется трагедией. Однако и верхние этажи, в том числе, последний, ничем не хуже. Современные технологии строительства исключают сквозняки и протечки, а лифтовое и другое шумное оборудование, которое обычно размещают на чердаке, надежно звукоизолировано.

Инфраструктура

Внешняя и внутренняя инфраструктура строящегося здания также входит в наиболее приоритетные категории выбора жилья. Есть ли поблизости магазины, поликлиники, школы, аптеки? Хорошо ли оборудована детская площадка, есть ли возможность автомобильной парковки, есть ли помещение для вахтера, какие учреждения будут находиться в цокольном этаже – вот не полный перечень вопросов, на который будущий новосел хотел бы получить ответ. Если новое здание относится к «точечной застройке», оценить развитость внешней инфраструктуры не составит труда. Если же дом сооружается в новом районе, следует тщательно ознакомиться с планом будущей застройки. Этот совет будет полезен и при оценки вида из окна будущей квартиры. Известны случаи, когда собственники становились обладателями престижных больших квартир с видом … на захламленный двор позднее выстроенного трехэтажного магазина.

Как выбрать двухкомнатную квартиру в новостройке: планировки и нюансы

Двушки – очень востребованный тип жилья на московском рынке новостроек. Это некий оптимальный вариант по вместительности и бюджету покупки. Трехкомнатные квартиры для многих неподъемны по цене, при этом более доступная двушка позволяет относительно комфортно разместиться семье с ребенком.

Читать еще:  Как правильно выбрать межкомнатные двери

Больше всего на рынке

В структуре предложения в массовом сегменте Москвы двухкомнатные квартиры занимают лидирующие позиции. По данным компании «Метриум», их доля составляет 40,2% в общем объеме. Примерно те же цифры назвали в Est-a-Tet (41%).

Интересно, что если по количеству в предложении двухкомнатные квартиры заметно обгоняют однушки (их доля, по данным «Метриум», составляет примерно 29%), то в спросе двушки проигрывают. Так, по данным агентства «Бон Тон», среди всех проданных квартир около 17% приходится на классические двухкомнатные, а на классические однокомнатные – 21%. Доля «евротрешек», которые по планировке и функционалу обычно ближе к двухкомнатной квартире с большой кухней, в общем спросе составляет 18% против 19% у «евродвушек» (они, соответственно, по сути являются просторными однушками с большой кухней). То есть в спросе лидерство удерживают однокомнатные квартиры, поскольку это более доступный вариант жилья (см. «Как выбрать однокомнатную квартиру: планировки и нюансы»).

На что обращать внимание

Минимальная площадь двухкомнатных квартир в новостройках Москвы, по данным «Метриум», составляет 43 кв. м. Даже такой метраж позволяет сделать квартиру достаточно комфортной, но все же не для семьи с детьми. Максимальная площадь двухкомнатной квартиры массового сегмента – 148,6 кв. м. Это явный перебор: если есть деньги на такое количество квадратных метров, рациональнее их потратить на трех- или даже четырехкомнатную квартиру.

К тому же очень большие квартиры сейчас – скорее, исключение из правил. Средняя площадь двушки в эконом- и комфортклассах составляет 62,1 кв. м. Оптимальными по площади — чтобы разместиться в квартире достаточно комфортно, но не переплачивать за лишние метры — управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает двушки в 55-65 кв. м.

Тем не менее для некоторых покупателей важнее именно размер жилья, а не количество комнат, тем более большая двухкомнатная квартира будет стоить дешевле, чем трёшка той же площади (см. «Где искать квартиру любителям оригинальных планировок»). Таким покупателям имеет смысл присмотреться к старым готовым проектам, которые выходили на рынок в те времена, когда были распространены большие площади. В некоторых из них остались квартиры на первичном рынке. Например, в ЖК «Триколор» площадь квартир начинается от 109 кв. м (меньшей площади доступны только единичные апартаменты), и речь идет о квартире с двумя спальнями.

Частный дизайнер Анна Смирнова рекомендует при выборе планировки двухкомнатной квартиры обращать особое внимание на размер прихожей: «Двухкомнатная квартира предполагает наличие большего количества вещей у жильцов, чем стартовая однушка, поэтому понадобится больше мест для хранения. При этом во многих двушках распространены длинные коридоры без свободных углов, где проблематично разместить встроенный шкаф. А в некоторых двушках прихожие такие маленькие, что нет места даже для небольшого шкафа для верхней одежды».

Тем, кто покупает двухкомнатную квартиру надолго, например, с расчетом на пополнение в семье, лучше выбрать более гибкую планировку, ведь некоторые двушки можно впоследствии переделать в трёшку. В этом случае нужно в первую очередь смотреть на количество окон. «Двухкомнатная квартира, подходящая для трансформации в трехкомнатную, должна иметь как минимум четыре окна, — говорит Мария Литинецкая. — В этом случае каждое помещение получит собственный источник света. Однако каждую планировку нужно тщательно изучать, потому что даже необходимое количество оконных проемов может быть размещено неудачно. К примеру, два окна могут вплотную примыкать друг к другу или к углу, что не позволит возвести между ними перегородку».

Например, в ЖК D1 от MR-Group есть двушки площадью 66,5 кв. м с большой кухней-гостиной (28 кв. м) с двумя окнами. Такая планировка позволяет в случае необходимости разделить помещение на два и выделить полноценную дополнительную спальню.

Линейные двушки

Более половины предложения двухкомнатных квартир, по словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, составляют линейные планировки. Это квартиры, в которых все окна выходят на одну сторону.

Обычно прихожая-коридор в таких квартирах вытянута перпендикулярно входу. В одном торце расположен санузел, а все двери на кухню и в комнаты ведут из одной стены напротив входа. Чаще всего кухня располагается рядом с санузлом. «Это стандартная планировка, которая может быть как достаточно удобной, так и не слишком функциональной, в зависимости от конкретной конфигурации, — отмечает Анна Смирнова. – Неудачное решение – когда в противоположной стороне от санузла стена находится слишком близко к двери в комнату. В этом случае свободный торец прихожей оказывается нефункциональным. Зато если места достаточно, там можно обустроить гардеробную или кладовку. А некоторые девелоперы закладывают в этом торце второй санузел».

Читать еще:  Изготовление срубов домов

Такое решение используется, например, в ЖК «Резиденция Май». По обе стороны от входа расположены два больших санузла (4 и 4,5 кв.м). Если столько ванных не нужно, в одном из углов можно сделать гардеробную.

Двушки-распашонки

Любимый многими вариант «распашонка» (то есть с окнами на две стороны света) занимает второе место среди планировок двухкомнатных квартир. Сразу от входа в таких квартирах обычно начинается вытянутая прихожая и коридор. С одной стороны от него расположены две двери (обычно – на кухню и в одну из комнат), а в конце коридора на противоположной стороне – дверь в другую комнату. Санузел в таких квартирах обычно находится либо в конце коридора напротив входной двери, либо рядом с входной дверью перед кухней.

«Распространенным недостатком всех «распашонок» является длинная комната, поскольку надо занять всю ширину здания. Кроме того, как раз в распашонках зачастую длинные прихожие без свободных углов. Поэтому при выборе планировки нужно сразу подумать, есть ли подходящие места для хранения», — говорит Анна Смирнова.

Пример «распашонки» без этих недостатков можно найти в ЖК «Микрогород в лесу». Обе спальни в этой квартире относительно правильной формы, за счет того, что в одной из них расположена лоджия. Кроме того, в квартире достаточно широкие коридоры, поэтому при входе можно сделать небольшой шкаф или вешалку, а в коридоре, который ведет в одну из спален, разместить еще один шкаф побольше.

Угловые двушки

В угловых двухкомнатных квартирах окна тоже выходят на две стороны света, но не на противоположные (допустим, восток-запад), а на прилегающие (восток-юг). Угловые варианты, как правило, очень удобные. Квартиры обычно правильной квадратной формы, достаточно компактные и при этом без узких коридоров и сильно удлиненных комнат.

«В этом случае опять же стоит оценить вместительность прихожей. Дело в том, что такая планировка из-за своей компактности позволяет застройщику разместить входы во все комнаты на небольшом периметре стен, поэтому девелопер может сделать очень маленькую прихожую», — предупреждает Анна Смирнова.

Примеры угловых квартир с хорошей прихожей есть в ЖК «Новоград Павлино» в Железнодорожном. Справа от входа есть ниша под небольшой шкаф или скамью с вешалкой, а напротив двери – гардеробная.

По словам Марии Литинецкой, угловые квартиры легче всего переделать в трехкомнатные: «Как правило, они обладают дополнительными оконными проёмами, которых не найти в аналогичных по площади линейных квартирах».

Двушки с большой кухней

Если в однокомнатных квартирах до сих пор встречаются кухни по 7-8 метров, то в двушках в современных новостройках площадь кухни обычно составляет не менее 10 кв. м. Нередко встречаются кухни по 12-15 кв. м. А если площадь кухни составляет более 17 кв. м, девелоперы обычно позиционируют такие квартиры как «евротрёшки». Правда, чтобы выделить полноценную гостиную зону, лучше выбирать площадь побольше – от 20 кв. м. (См. «Новостройки Москвы: квартиры с большими кухнями».)

Пример зонирования кухни в 22 кв. м можно посмотреть на планировке 67-метровой двухкомнатной квартиры в ЖК «Летний сад»: тут полноценно можно разместить кухонную, столовую и гостиную зоны.

Двушки с двумя санузлами

В большинстве двухкомнатных квартир массового сегмента предусмотрен один санузел, но, в отличие от однушек, он обычно раздельный. Это нормальный вариант для одного человека или пары, но для семьи лучше поискать квартиру с двумя санузлами. Таких вариантов много в бизнес-классе и выше, но встречаются они и в сегменте комфорт.

Например, в ЖК «Изумрудные холмы» в Красногорске за 6,9 млн рублей можно купить 60-метровую двухкомнатную квартиру с двумя санузлами: 2,2 кв. м, в котором можно разместить туалет и раковину и полноценный санузел на 3,9 кв. м.

Частным случаем квартиры с двумя санузлами является «мастер-спальня». В таких квартирах один из санузлов – общий, а второй находится в хозяйской спальне с отдельным входом из нее. В массовом сегменте такие планировки встречаются редко, в основном они свойственны премиальному жилью. Например, двухкомнатные апартаменты с мастер-спальнями есть в проекте The Book в одном из арбатских домов-книжек. В них также используется набирающее в последнее время популярность решение – кухня-гостиная посередине квартиры со входом в комнаты непосредственно оттуда, а не из коридора.

The Book, 67 кв. м

Определитесь с целью покупки недвижимости и основными критериями

Вы должны четко понимать, что и для чего ищете на первичном рынке недвижимости. Проще говоря, каковая цель покупки — инвестиции в недвижимость или покупка жилья для себя.

И в том, и в другом случае для вас равнозначно важно купить ликвидный ЖК. Для этого нужно оценить локацию, месторасположение, район по таким критериям, как транспортная доступность, наличие социально-бытовой инфраструктуры под рукой, близость парковых зон и скверов, удаленность от центрального делового района.

Читать еще:  Удивительный смартфон Sony Xperia Z

Следующий этап — выбор концепции и формата новостройки. На данный момент наиболее ликвидными категориями жилья считаются новостройки комфорт+ и бизнес-сегмента в формате «город в городе», многофункциональные проекты, сервисные ЖК. Капитализация недвижимости в таких объектах составляет в среднем +25-30% с момента старта и до завершения цикла строительства.

В оценку концепции новостройки входит и проверка соответствия будущей инфраструктуры комплекса вашим ожиданиям. Будет ли все необходимое под рукой или придется тратить время на дорогу на шопинг, за развлечениями, поиск мест для прогулок за периметром жилого комплекса.

Если покупаете недвижимость для последующей сдачи в аренду, важно четко понимать портрет будущего квартиросъемщика. Банальный пример: если это комплекс, ориентированный на семейную аудиторию, то вся инфраструктура, как правило, заточена под них. Child-free аудитории это может не понравиться.

О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?

При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб.

Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).

Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры.

Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.

«Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг.

Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Варианты оплаты новых квартир

Наконец, последнее – но не по значимости – решение: каким образом вы будете оплачивать приобретаемую недвижимость? Покупатели, готовые внести всю сумму полностью или взять ипотечный кредит, находятся в наилучшем положении – продавцы, как правило, предоставляют им скидку в 10-20% от базовой стоимости объекта. Остальным доступны рассрочка от застройщика, а иногда – покупка нового жилья по программе трейд-ин, с зачетом старой квартиры.

Еще один совет: поинтересуйтесь, как эксперты оценивают состояние рынка. Если спрос находится на спаде, продажи идут вяло, то следует проявить терпение и месяц-другой подождать специальных предложений на заинтересовавшие объекты. Как правило, многие застройщики проводят акции к праздникам, например, рождественско-новогоднюю распродажу. Кроме того, интересные цены предлагаются на первые и последние квартиры в доме.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:

Adblock
detector