0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сколько стоит метр Крыма

Прогноз цен на недвижимость в Крыму в 2021 году

В Крыму мягкий климат, много прибрежных территорий для отдыха и широкий выбор жилья для покупки. Поэтому приобретение недвижимости на полуострове — хорошая инвестиция. Спросом пользуются как квартиры в новостройках, так и шикарные коттеджи и таунхаусы в курортных городах близко к берегу моря. Недвижимость в Крыму дорожает ежегодно. Это подтверждают данные Крымстата, по которым видно, что темпы роста стоимости на вторичное жилье в республике за 2020 год превысили московские. Конечно, крымская недвижимость не такая дорогая, как московская, но далеко не всем по карману.

Недвижимость в Крыму ежегодно дорожает.
Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН

По данным статистики, средняя цена квадрата жилья на полуострове в конце 2020 года составляла 72,3 тысячи рублей. Мы разобрались, как изменятся цены на недвижимость в Крыму в 2021 году.

Цены на новостройки в Крыму

По данным Крымстата, средняя цена за квадратный метр в новостройке в первом квартале текущего года составляет 86 630 рублей. Цены на квартиры улучшенного качества, конечно, повыше — 89 431 рубля за квадратный метр.

На текущий момент спрос на покупку недвижимости на первичном рынке превышает предложение, а квартиры раскупают еще на этапе котлована.

— Обеспеченность жильем в Симферополе в настоящий момент составляет 14 квадратных метров — это самая низкая обеспеченность жильем на душу населения, в целом по Крыму — чуть более 18 «квадратов». Эти обстоятельства делают столицу республики самой привлекательной среди городов для развития жилищного строительства. Кроме того, у застройщиков есть куда развивать и земельный банк, — отмечает руководитель PR-службы группы компаний «Монолит» Дарья Осадчая.

Спросом пользуются как коттеджи и таунхаусы в курортных городах, так и квартиры в новостройках.
Фото: Дмитрий МЕТЕЛКИН, «КП»-Крым»

В Крыму реализуется национальный проект «Жилье и городская среда», в рамках которого предстоит за 10 лет ввести в эксплуатацию больше одиннадцати миллионов квадратных метров, однако сейчас на первичном рынке сохраняется дефицит.

По данным сервиса «Авито Недвижимость», цены на жилье в крымских новостройках за год выросли на 33%. «Квадрат» в однокомнатной квартире сейчас стоит 97 297 рублей, в двухкомнатной — 96 974 рубля. Самая дорогая первичная недвижимость представлена на продажу в Ялте, Гаспре, Алупке, Алуште и Севастополе. Более доступные варианты по цене находятся в Саках и Керчи.

Дмитрий Алексеев, руководитель направлений первичной и загородной недвижимости отмечает, что ожидать снижения стоимости жилья в новостройках в краткосрочной перспективе не стоит. Себестоимость объектов повышается из-за удорожания строиматериалов и в связи с переходом на проектное финансирование.

— Существенную роль в ценовой политике на первичном рынке играет инвестиционная привлекательность Крыма как курорта. Однако фактор роста цен могут смягчить специальные условия от застройщиков. Например, система скидок, — отмечает эксперт.

Цены на вторичную недвижимость в Крыму

Тем, кто не может себе позволить ждать несколько лет до заезда в новое жилье, стоит рассмотреть варианты на вторичном рынке. Выбор жилья здесь просто огромен — можно взять квартиру под ремонт или присмотреть дом с хорошей отделкой. Все зависит от средств и требований к недвижимости. Большой плюс — с владельцами вторичной недвижимости можно торговаться.

По данным Крымстата, средняя цена на квадратный метр жилья на вторичном рынке недвижимости составляет 86 804 рубля. За год отмечается подорожание на 7%. Эксперты сервиса «Авито недвижимость» отмечают более резкий скачок цен — на 27% по сравнению с предыдущим годом.

Спрос выше всего на однокомнатные квартиры. Средняя цена за квадрат — 112 490 рублей. Таким образом, «однушки» на вторичном рынке обходятся примерно в 3,3-4 миллиона рублей (если площадь квартиры составляет 30-35 кв. метров).

Выбор жилья на вторичном рынке просто огромен.
Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН

Квадратный метр в двухкомнатной квартире обойдется значительно дешевле — 94 231 рубль. Потенциальные покупатели заплатят 4,2-4,7 миллиона рублей.

Дороже стоит недвижимость со свободной планировкой — в пределах 122 450 рублей за метр квадратный, а также квартиры-студии, где квадрат стоит 118 750 рублей.

До конца текущего года эксперты не прогнозируют увеличения цен на рынке вторичной недвижимости, так что можно не спеша присматривать наиболее подходящий вариант.

— Наиболее вероятным дальнейшим сценарием развития во вторичном сегменте станет постепенное снижение покупательского ажиотажа и стабилизация рынка, при этом рост цен станет более сдержанным — этому, в том числе, будет способствовать некоторый дефицит ликвидного предложения и поддержка отрасли в виде повышения ключевой ставки Центрального Банка, — отмечает Дмитрий Алексеев.

Стабильнее всего рынок загородной недвижимости. За год эксперты зафиксировали подорожание всего на 17%. Однако спрос на покупку в этом году может вырасти, как и цены. Интерес к покупке загородного жилья на юге России не снижается из-за пандемии, на фоне которой многие перешли работать на удаленку и не смогли ездить на отдых за границу.

Риэлторы отмечают, что рынок малоэтажного строительства в Крыму тоже недоукомплектован качественными ликвидными предложениями, поэтому спрос может превышать предложение, что неизбежно приведет к росту цен.

Как добраться

Попасть на полуостров можно через Крымский мост, который соединяет Краснодарский край и Керчь.
Из Москвы: по трассе М4 «Дон», затем съезд на трассу А290 «Новороссийск — Керчь».
Из Санкт-Петербурга: по трассе М10 с переходом на М4 «Дон», далее съезд на трассу А290.
Из Краснодара: по трассе А146, затем съезд на трассу А290.

Посмотрите самые интересные маршруты для автомобилистов.

Самые дорогие и дешевые квартиры Симферополя 2021: Как выгодно купить жилье

Цены на жилье в крымской столице растут в геометрической прогрессии. «Комсомолка» узнала, где находятся самые дорогие и дешевые квартиры Симферополя 2021.

Квартиры в новостройках Симферополя за год подорожали почти в полтора раза. «Вторичка» хоть и остается более дешевым сегментом, но тоже не отстает: рост цен на квадратный метр жилья составил около 30% по сравнению с прошлым годом. При этом риэлторы отмечают снижение покупательской активности на первичном рынке. После прошлогоднего бума спрос на квартиры в новостройках Симферополя упал на 36%. В то же время интерес к покупке вторичной недвижимости почти не упал — снижение спроса в этом сегменте составило всего 5%.

— В октябре 2021 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья составила 100 тысяч рублей, что на 28% выше показателей аналогичного периода прошлого года. Стоимость квартиры в новостройках также увеличилась на 42%, составив в среднем 106 тысяч рублей за квадратный метр,- отмечает руководитель направлений первичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Дмитрий Алексеев.

Как всегда, повышение цен застройщики объясняют общим подорожанием строительных материалов и повышением затрат на рабочую силу. Фактически такая динамика в Крыму наблюдается из года в год.

САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Самым доступным вариантом жилья на вторичном рынке станет «трешка» в 56 квадратов в одном из сел Киевского района Симферополя за 1,2 миллиона рублей, а самым дорогим – квартира со свободной планировкой площадью 420 квадратных метров в Железнодорожном районе за 107,3 миллиона рублей.

Если продавцу срочно нужны деньги, цена может быть существенно ниже рыночной, отмечает Дмитрий Алекссев. Найти такие предложения можно с помощью инструментов анализа цен. На Авито Недвижимости, например, такая оценка доступна прямо в объявлении: здесь сравниваются цены похожих квартир, расположенных в одном районе, на основании чего делается заключение о соответствии указанной стоимости рынку. При этом в расчетах учитываются актуальные предложения и цены уже проданных квартир, а также данные о доме и районе. Если стоимость выгодна для потенциальных покупателей, объекты получают специальную отметку «Хорошая цена».

ДОСТУПНЫЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ СИМФЕРОПОЛЯ

На рынке новостроек наиболее доступной будет покупка 1-комнатной квартиры в Центральном районе. 25 квадратов жилплощади можно купить за 3,2 млн. рублей. А самой дорогой квартирой станет 9-комнатная площадью 433 кв. метра в Железнодорожном районе Симферополя за 44,2 млн рублей.

Читать еще:  Экологические нормы для открытия АЗС

Возможность ухудшения эпидемиологической обстановки в стране поддерживала активность покупателей на рынке загородного жилья, отмечает Алексеев. Спрос на этот сегмент вырос на 2% по сравнению с прошлым годом. Увеличился и средний чек на покупку загородных домов. Рост цен здесь составил целых 30% — до 6,1 миллиона за объект. Наиболее заметно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года подорожали коттеджи — на 63% до 12,7 миллионов рублей. Следом идут дачи и дома, которые подорожали на 25% и 24% соответственно.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Жилье в Крыму дорожает: Сколько стоит купить недвижимость в Симферополе

Сколько стоит купить недвижимость в Симферополе, узнавала «Комсомолка» (подробнее)

Эксперты назвали цены самой дешевой и дорогой недвижимости в Крыму

Ценовая категория стартует со 100 тысяч рублей (подробнее)

Стоимость 1 кв.м. жилья в Крыму 2020 год..

Стоимость 1 кв.м. жилья – обобщенный расчетный показатель, который используется на рынке недвижимости для демонстративной оценки стоимости квартир, домов, офисов и т.д.

На самом деле никто 1 кв.м. жилья в Крыму не покупает, покупают квартиру в целом. Такой показатель, как стоимость 1 кв.м. появился для оценки квартир в первом приближении.

Стоимость 1 кв.м. жилья рассчитывается обратным порядком, т.е. исходной величиной является стоимость квартиры и ее площадь, потом первое делят на второе.

Для 1-но, 2-х, 3-х комнатных квартир стоимость 1 кв.м. определяется отдельно, так как чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра.

Когда говорят, что средняя стоимость 1 кв.м. квартиры в Симферополе составляет 900 дол. имеют ввиду стоимость 2-х комнатных квартир средней площади (примерно 50 кв.м.). Таким образом это усредненная цифра по городу для 1-но, 2-х и 3-х комнатных квартир. На самом деле для 1-но комнатных квартир стоимость выше, а для 3-х комнатных ниже.

Никакой официальной статистики по стоимости квадратного метра недвижимости в Крыму, в России не ведется. Эту величину каждое агентство недвижимости рассчитывает для себя, исходя из своих методик и соображений. Поэтому этот показатель может быть самым разным даже в пределах одного города.

Исходные данные для статистических подсчетов собрать практически невозможно, поскольку в подавляющем большинстве случаев квартира продается не по той цене, которая указана в договоре купли продажи. Обычно в договоре эту цифру занижают, для уменьшения базы налогообложения. Поэтому то, за сколько была на самом деле продана квартира, знают только два человека, – который дает деньги и, который их берет. Третьим лицам, по разным соображениям они могут называть другие цифры.

Терми н стоимость 1 кв.м. применяется только при продаже квартир, при аренде он не применяется и не рассчитывается.

Определить стоимость 1 кв.м. домов гораздо сложнее, чем для квартир. Это объясняется т ем, что подавляющее большинство квартир в Крыму , в России имеют стандартные планировки и относятся к одной из классификаций – гостинка, малосемейка, хрущевка, сталинка, брежневка и т.п.

Практически все частные дома строятся по индивидуальным проектам и имеют самые разнообразные планировки и качество отделки. Поэтому такое понятие, как стоимость 1 кв.м. дома, скорее всего говорит о качестве этого объекта.

Стоимость 1 кв.м. коммерческой недвижимости применяется как при аренде, так и при продаже. Причем максимальных значений достигает стоимость квадратного метра в небольших офисах площадью 15 – 20 кв.м. и минимальные значения при продаже или аренде складских помещений.

Большинство крупных агентств недвижимости Крыма проводят мониторинг стоимости квадратного метра в своем городе, чтобы отслеживать тенденции на рынке недвижимости и определять свою стратегию.

Но некоторые этим слишком увлекаются, что приводит к неожиданным сенсациям. Например, цитируем:

“Средняя стоимость 1 кв.м первичной недвижимости Севастополя за период с 17 января по 24 января уменьшилась на 0,02% (или на 0,18$/кв.м ) и составляет 881,72$/кв.м. Вторичная недвижимость за неделю упала в цене до 895,45 $/кв.м.”

Давайте посчитаем. – стоимость 1 кв.м. недвижимости уменьшилась на 0.02% в реальных цифрах это будет $ 0.176. Допустим, если площадь квартиры составляет 40 кв.м., то это будет $ 7.

Тот, кто занимается недвижимостью, понимает, что это не серьезно. На самом деле недвижимость в данном, рассматриваемом случае стоит на месте.

Вообще, к таким параметрам, как стоимость 1 кв.м. жилья надо подходить осторожно. Реальный торг при заключении сделки проходит с шагом 500 – 1000 дол., а это уже 1-3 % от стоимости. Поэтому, когда Вы читаете “горячие новости” о том, что недвижимость рухнула на 1 %, то это кто- то удачно поторговался.

Знаковые изменения на рынке недвижимости Крыма, России происходят при устойчивом отклонении цен на 3-5 %.

Дорогой мой метр

Больше всего вторичная недвижимость подорожала в Севастополе (плюс 17 процентов за год), здесь же зафиксирована и самая высокая цена квадратного метра среди городов полуострова — 100 000 рублей, притом что средняя в Республике Крым — 79 600 рублей. Особенно выросла стоимость двухкомнатных квартир (плюс 14,1 процента) и объектов со свободной планировкой (плюс 14,2 процента), рассказали в «Авито Недвижимость».

Управляющий партнер Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев отмечает, что снижения цен в связи с пандемией на рынке недвижимости зафиксировано не было. Напротив, конец лета и начало осени ознаменовались их ростом.

— Валютные колебания и низкие ставки по депозитам наряду с действующей льготной ипотекой и расширением программы материнского капитала стимулировали спрос на жилье, что, в свою очередь, повлияло на рост цен, — поясняет руководитель направления первичной недвижимости «Авито» Дмитрий Алексеев.

При этом, по словам экспертов, в категории новостроек наблюдается дефицит предложения. Объекты раскупаются уже на этапе котлована.

— Средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла за 2020 год на 8 процентов. Это связано и с инфляцией, и с другими показателями. Да, строительство многоквартирного жилья в Крыму в 2018 году, например, увеличилось на 61 процент. При этом показатели обеспеченности жильем в Крыму ниже общероссийских. В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» республике предстоит за 10 лет ввести в эксплуатацию более 11 миллионов квадратных метров. Необходимость наращивать темпы строительства продиктована тем, что сейчас на одного крымчанина приходится всего 18,9 квадратного метра жилой площади. Отрасль должна обеспечить к 2030 году 24,8 квадратного метра на человека, — отмечает руководитель PR-службы группы компаний «Монолит» Дарья Осадчая.

65 процентов покупателей квартир в новостройках — это крымчане, 30 процентов — жители материковой части России, еще около 5 процентов — иностранцы. Почти половина сделок с жилой недвижимостью происходит с использованием ипотеки.

— Действительно, спрос на недвижимость в Крыму за последние полгода существенно вырос. Это связано с рядом факторов. Во-первых, на фоне пандемии и фактического отсутствия возможности приобрести квартиру с апреля 2020 года ощутимо выросли продажи в июне-июле. Мы имели дело с эффектом так называемого отложенного спроса. Во-вторых, оказала влияние ипотека с господдержкой, — говорит руководитель PR-службы группы компаний «Монолит» Дарья Осадчая.

Большой интерес к ипотечным программам подтверждают и в крупнейшем крымском банке (РНКБ). С начала года было выдано более 8000 кредитов на покупку жилья в Крыму на общую сумму свыше 20 миллиардов рублей, это в два раза больше, чем в 2019 году. Причем 40 процентов от этой суммы составляют кредиты в рамках государственных льготных ипотечных программ.

Дарья Осадчая отмечает изменение структуры покупательского спроса. Оно связано со снижением покупательной способности населения. Выросла доля продаж однокомнатных квартир, примерно на прежнем уровне остались продажи «двушек» и упали продажи традиционно более дорогих трехкомнатных квартир.

В следующем году эксперты прогнозируют снижение потребительского спроса и стабилизацию цен.

— В первом полугодии 2021 года мы ожидаем спад ажиотажных покупок жилья, поскольку большинство желающих, скорее всего, уже успели вложить свои сбережения в недвижимость. Это приведет к замедлению темпов роста цен в пределах семи процентов в сегменте новостроек и на уровне инфляции — на вторичные объекты. Также есть основания полагать, что в будущем году все это повысит количество предложений на рынке. В свою очередь, привлекательность курортной недвижимости на фоне закрытых границ продолжит расти, — считает Дмитрий Алексеев.

— Мы не прогнозируем существенного изменения цен на недвижимость, хотя любые колебания будут в сторону увеличения. У строительной отрасли нашего региона есть серьезные перспективы, — говорит Дарья Осадчая.

Илья Пичуев уверен, что при отсутствии вывода на рынок новых жилых комплексов и уменьшении количества предложений объектов на стадии котлована цены будут расти как на первичном рынке, так и на вторичном.

Читать еще:  Купить диплом программиста в Москве

Стоит ли покупать недвижимость в Крыму?

В 2021 году цены на квадратные метры в Крыму могут подрасти на 10-20%. И это после необычайно удачного для инвесторов прошлого года. Выясняем, стоить ли покупать квартиры в Крыму и какие риски ждут частного инвестора.

Что с ценами

Несмотря на пандемию 2020 год привёл к подорожанию недвижимости в Крыму в среднем на 11-30%. Средняя стоимость квадратного метра на полуострове достигла 72,3 тысячи рублей, а в «золотых» местах Южного берега Крыма (ЮБК) цена элитной недвижимости подскочила и вовсе до московского уровня: 100-600 тыс. рублей за м².

Активней всего покупатели интересовались вторичной недвижимостью на полуострове (спрос подскочил на 44% за 2020 год).

Рост цен в 2020 году в некоторых крымских городах достигал 25-40%.

Инвесторы скупали квадратные метры в основном в Севастополе, Керчи, Ялте и Евпатории, а также других курортных городах ЮБК.

Как и по всей России изменению цен способствовала льготная ипотека. Помимо этого на ситуацию повлиял дефицит предложения новостроек в регионе и страх потребителей перед обесцениванием рубля. Многие также покупали жильё в расчёте на будущий пассивный доход во время курортного сезона.

Эксперты сходятся на мнении, что и в 2021 году крымская недвижимость продолжит дорожать. Рост может составить не менее 10% за год. Правда, на дальнейшее будущее прогнозы уже более сдержанные. Скорей всего рост замедлится, ведь цены уже приблизились к столичному максимуму, а крымская инфраструктура, как и качество строительства, далеки от уровня московских реалий.

Основные риски

В Крыму уже были случаи сноса готовых многоквартирных домов из-за проблем с документами или самозахвата земельного участка.

Вложения в крымскую вторичку требуют тщательной проверки репутации застройщика, пакета разрешений и отзывов других покупателей.

Основные угрозы при инвестировании средств в Крыму:

  • покупка вторички на неузаконенном участке либо с несогласованной перепланировкой (в Крыму распространены перестройки с разрушением несущих стен);
  • мошеннические схемы с участием подставных лиц, которые по доверенности представляют интересы продавца;
  • после сделки могут появиться украинские собственники, которые претендуют на перепроданную недвижимость в суде;
  • при покупке апартаментов продавец может обанкротиться, а покупатель недостроенной недвижимости вынужден будет вставать в очередь кредиторов без шансов на успех;
  • при изменении политической ситуации и возвращении Крыма в состав Украины сделки, заключённые без внесения в украинские реестры недвижимости, могут быть признаны ничтожными.

Если сотрудничайте с риэлтором, то выбирайте компанию с большим опытом работы и без скандалов в прошлом. Не стоит покупать вторичку в Крыму у продавца с доверенностью. Такие покупки могут быть абсолютно законными в других регионах РФ, но на полуострове лучше не рисковать. Внимательно стоит отнестись и к любым изменениям в техплане недвижимости.

«Покупка жилья, разумеется, сопряжена с рисками. Например, предыдущий собственник квартиры сделал перепланировку, которая не отвечает требованиям Жилищного кодекса. Проблема заключается в том, что приводить помещение в соответствие со строительными и санитарными нормами, придётся покупателю. Рано (после жалобы соседей в жилищную инспекцию) или поздно (перед продажей квартиры) новый владелец потратит на это много времени, денег и сил», – предупреждает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

Проблемы могут возникнуть и с первичкой. Были случаи, когда в Крыму продавали жильё в многоквартирных домах, которые незаконно возводились на участках под ИЖС.

Уплатив деньги (и немалые) люди не могли оформить право собственности, поскольку целевое назначение земли другое. Всегда проверяйте не только разрешение на строительство, но и документ, подтверждающий право использования земельного участка для застройки многоквартирными домами.

«Существует миф, что инвестиции в недвижимость являются наименее рискованными. На самом же деле, если обратиться к результатам исследования, проведённого Финансовым институтом при Правительстве РФ, в сфере оборота недвижимости наблюдается стабильный рост преступности (+18,3% за последние 5 лет) и гражданско-правовых споров (+173% за 5 лет). Это означает, что риски потерять и имущество, и вложенные средства, для инвесторов только растут», – предупреждает партнёр Бюро правовой безопасности «КРАСС-Практик» Светлана Сафонова.

Собираясь инвестировать в крымскую недвижимость обращайте внимание на первичку у надёжных застройщиков и жилую недвижимость (не апартаменты), так как дольщики законодательно защищены в России на случай банкротства и других проблем. Вторичный рынок можно выбирать только, если готовы к юридической экспертизе документов и тщательной проверке истории квартиры. А также к рискам в виде изменения политической ситуации или появления украинских собственников, которых, по их мнению, незаконно лишили недвижимости.

Крымская ловушка жилищных цен

Стоимость жилья в Крыму в уходящем году обновила очередные рекорды, и не исключено, что выраженный рост цен будет продолжаться еще несколько месяцев в 2021 году.

Как отмечают аналитики рынка, спустя шесть лет после присоединения к России динамика цен на жилье на полуострове окончательно стала подчиняться тем же закономерностям, что и в других регионах, и для среднестатистического жителя Крыма это означает лишь еще большие сложности с улучшением жилищных условий.

Доходы крымчан по-прежнему невелики, строят в Крыму все так же мало, при этом возможности воспользоваться льготной ипотекой на полуострове ограничены, а стремительно растущие цены на жилье фактически нивелирует положительный эффект от этой программы.

Ценам кризис нипочем

По данным федерального портала «Мир квартир» за три квартала этого года средняя стоимость квартиры в новостройках Севастополя выросла на 15,4% — до 5,641 млн рублей.

По этому показателю в рейтинге ресурса Севастополь занимает шестое место среди крупных городов России, уступая только Москве, Санкт-Петербургу, Сочи, Владивостоку, а также усредненной стоимости квартир в Московской области, причем цены на жилье в перечисленных территориях росли заметно медленнее.

В Сочи, например, за три квартала «Мир квартир» зафиксировал увеличение средней стоимости квартиры в первичном фонде на 8,9%. А по средней стоимости квадратного метра (90565 рублей) Севастополь к началу октября находился на девятом месте в стране.

В Симферополе, по данным того же источника, средняя цена на квартиры в новостройках за девять месяцев выросла почти на 10%, до 5,197 млн рублей. Теперь столица Республики Крым входит в первую десятку городов по этому показателю, а по средней стоимости квадратного метра (82723 рубля) занимает 13 строчку.

Похожая картина и на рынке вторичного жилья.

Как утверждают аналитики «Мира квартир», по итогам трех кварталов средняя цена на квартиры в этом сегменте в Севастополе подскочила на 13,7%, до 6,096 млн рублей, а средняя стоимость «квадрата» увеличилась более чем на 10%, до 99210 рублей. По этим параметрам Севастополь занял пятое место в списке 70 крупнейших городов России с населением более 300 тысяч человек.

В Симферополе вторичка с начала года дорожала не столь агрессивно – средняя стоимость квартир выросла примерно на 4%, до 4,542 млн рублей, а квадратный метр увеличился в цене на 2,4%, до чуть более 79 тысяч рублей.

Однако в общем зачете Симферополь ушел не так далеко от Севастополя: по средней стоимости «квадрата» в последнем по времени рейтинге «Мира квартир» он занимает десятое место в России.

Стоит отметить, что подобные исследования, как правило, отражают не картину реальных сделок на рынке, а те ценовые предложения, которые присутствуют в открытом доступе.

Однако и по этим данным тенденция вырисовывается совершенно четко: в этом году, несмотря на коронавирус, экономический кризис и дальнейшее падение доходов населения, цены на жилье в Крыму росли как ни в чем не бывало. И, вероятно, еще какое-то время продолжат расти, если судить по динамике третьего квартала, когда в Севастополе, по данным «Мира квартир», стоимость квадратного метра первичного жилья прибавила 4,6% — один из самых высоких показателей по стране.

Государственная щедрость с двойным дном

В этом году, говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, крымский рынок жилой недвижимости в целом окончательно синхронизировался с тенденциями материкового рынка, хотя его характерные особенности по-прежнему заметны.

Прежде всего это явное разделение на два сегмента – обычного городского жилья и курортной недвижимости, ситуация в которых может сильно отличаться.

В первом из этих сегментов, отмечает эксперт, приводя в качестве примера Севастополь и Симферополь, цены на жилье росли достаточно активно все последние годы, причем быстрее, чем в среднем по России. Прежде всего это было связано с определенным дефицитом предложения, что делало рост цен более заметным, чем в центрах соседних регионов — Краснодаре или Ростове-на-Дону. В сегменте курортной недвижимости уровень цен и так был достаточно высок, потенциала для дальнейшего роста не было, поэтому цены балансировали примерно на одинаковых отметках.

Читать еще:  Ремонт в ванной комнате: список контрольных вопросов для успеха

В этом году, констатирует Володько, на рынок жилья в Крыму действовали те же самые факторы, что и в других российских регионах:

«Девальвация рубля по всей России вызвала определенный рост спроса на недвижимость еще в конце зимы – начале весны. Льготная программа по ипотеке тоже вызвала определенный рост спроса и цен. Плюс — фактор перехода застройщиков на систему проектного финансирования также сказался на ценах на жилье в Крыму».

Очевидно, что в случае с льготной (субсидируемой государством) ипотекой со ставкой 6,5% годовых сработала хорошо знакомая закономерность, о которой эксперты рынка недвижимости напоминали всякий раз, когда начинались рассуждения в духе «а вот на Западе ипотеку можно взять под два процента».

Это действительно так, однако падение ставок по ипотеке практически до нулевого уровня, как правило, быстро компенсируется ростом цен на жилье – принцип рыночного равновесия еще никто не отменял.

В то же время, добавляет Илья Володько, масштаб программы льготной ипотеки в Крыму оказался меньше, чем в других регионах, поскольку уровень развития ипотечного рынка на полуострове исходно был невысок. Банки, занимающиеся в Крыму ипотечным кредитованием, по-прежнему можно пересчитать по пальцам одной руки, немного пока и объектов, построенных с использованием эскроу-счетов.

В результате, по словам эксперта, число выданных льготных ипотечных кредитов в Крыму существенно меньше, чем в соседних регионах, хотя после того, как ограничение по стоимости объектов повысили до 10 млн рублей, популярность программы может повыситься.

Прежний лимит – 3 млн рублей – для Крыма был определенно недостаточен, учитывая довольно высокий уровень цен на жилье во многих городах, признает Володько. Теперь условиям программы по цене соответствуют почти все объекты первичного рынка, но новостроек с использованием эскроу-счетов по-прежнему немного.

Тем не менее, очередные рекорды по ипотеке Крым тоже обновил.

По данным Банка России, в сентябре в РК было выдано ипотечных кредитов на 5,657 млрд рублей, в Севастополе – на 1,873 млрд рублей. Для сравнения, за тот же месяц прошлого года показатели выдачи ипотеки составляли, соответственно, 4,388 млрд и 1,289 млрд рублей.

При этом резерв роста очень велик – как показало недавнее исследование РИА «Рейтинг», РК и Севастополь по-прежнему входят в число регионов с наименее закредитованным населением. Для РК средняя задолженность одного жителя перед банками составляет 57,4 тысячи рублей, для Севастополя — 73,1 тысячу рублей при среднероссийском показателе 251,9 тысячи рублей.

Берите, что дают

Отдельно стоит проанализировать уже отмеченный выше дефицит качественного предложения жилья – точнее, предложения, соответствующего всем новым законодательным нормативам. Этот фактор и раньше влиял на стоимость квартир в Крыму, а в условиях подскочившего спроса после появления льготной ипотечной программы его роль становится еще выше.

Новый скачок цен на крымское жилье произошел в ситуации, когда рынок даже близко не насыщен необходимым объемом предложения.

Достаточно вспомнить, что осенью 2017 года зампред комитета РК по экономической, бюджетно-финансовой и налоговой политике Ольга Виноградова говорила, что для удовлетворения отложенного спроса на жилье на полуострове потребуется как минимум 15 лет и для этого нужно строить не менее миллиона квадратных метров в год, или втрое больше, чем на тот момент.

Но затем сами же крымские чиновники «включили заднюю». Ровно год Минстрой РК обратился на федеральный уровень с просьбой снизить нормативы по нацпроекту, предполагавшие, что в 2024 году республика выйдет на объем строительства в 1,3 млн кв. метров в год, а в целом за пять лет будет сдано 6,5 млн «квадратов».

Как подсчитали в крымском правительстве, эти перспективы были завышены ровно вдвое – к 2024 году удастся сдавать только 650 тысяч кв. метров.

С недавних пор у российских чиновников в регионах появился вполне эффективный инструмент улучшения статистики сдачи жилья – включение в нее домов, построенных на участках для садоводства. По данным Крымстата, за десять месяцев этого года в РК было введено в эксплуатацию более 470 тысяч кв. метров жилья, что даже на 2% больше, чем за январь-октябрь прошлого года.

Однако без учета садоводств показатели сдачи жилья упали более чем на четверть, а в целом на жилье, построенное индивидуальными застройщиками, пришлось почти 385 тысяч кв. метров, включая более 180 тысяч в садоводствах.

В Севастополе, как следует из данных Росстата, за девять месяцев было введено 384,4 тысячи кв. метров жилья (всего на 3,3%, чем за тот же период годом ранее), но в этот показатель также «зашиты» садоводства.

А что происходит у профессиональных девелоперов, можно узнать из свежего бюллетеня Единого ресурса застройщика (ЕРЗ). По данным этого документа, на октябрь этого года в Севастополе строилось порядка 270 тысяч кв. метров жилья – на 18% меньше, чем годом ранее.

В среднем за предшествующий год севастопольские застройщики вводили всего 7,6 тысячи «квадратов» в месяц – на 43% меньше, чем годом ранее. Доля ввода жилья застройщиками при этом была мизерной – 16,5%. На октябрь в Севастополе эксперты ЕРЗ обнаружили всего 38 строящихся застройщиками домов, имеющие разрешения на строительство и проектные декларации в соответствии с федеральным законом «О долевом строительстве» 214‑ФЗ.

Исходя из этой статистики, нет ничего удивительного в том, что цены с начала года скакнули двузначными темпами. Как следует из документа ЕРЗ, средняя стоимость квадратного метра в севастопольских новостройках в октябре составляла 79485 рублей – за год она выросла на внушительные 26,3%.

Аналогичные данные есть и по Республике Крым.

Здесь текущий объем строительства в октябре несколько вырос в сравнении с показателями годичной давности – до 746 тысяч кв. метров (125 многоквартирных домов), или на 6,6% больше, чем в том же месяце 2019 года. Цены на новостройки в РК, по данным ЕРЗ, росли не так быстро – всего на 6,4%, или в среднем до 74 тысяч рублей за «квадрат». Но за предшествующий год доля ввода жилья организованными застройщиками также была минимальной – всего 20%, в месяц вводилось 14,2 тысячи кв. м.

Можно отметить и такую особенность, как очень высокая концентрация рынка – по данным ЕРЗ, около 30% новых домов в РК возводят всего два застройщика, Столичная коммерческая группа (СКГ) и ГК «Монолит».

Второй эшелон застройщиков формируют компании «Интерстрой», СК «Статус» и «Петрокомплект» — на них приходится еще порядка 20% возводимого в РК жилья, а остальные игроки совсем небольшие.

Учитывая ряд неизменных условий, в которых существует рынок, аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Крыму будут расти и дальше — как минимум в ближайшие месяцы. Сейчас основная часть цикла повышения цен на жилье в Крыму пройдена, но ставка по льготной ипотеке продолжает стимулировать рынок, констатирует Илья Володько.

Оставшийся потенциал роста цен, по его словам, можно оценить в диапазоне 8-12%. Как правило, застройщики с некоторым опозданием реагируют на поведение цен, поэтому сейчас они по-прежнему будут стараться прощупывать рынок и повышать цены дальше. Поэтому тенденция к росту цен, вероятно, продержится еще до весны, но фактически такой рост окончательно сведет к нулю весь позитивный эффект от сниженной ипотечной ставки, считает эксперт.

В предновогодний период традиционно принимается немало решений о покупке жилья, и тем, кто обдумывал приобретение давно в связи с переездом или улучшением жилищных условий, решение можно не откладывать, говорит Володько:

«Тенденция к росту стоимости жилья в Крыму пока не исчерпана, так что в перспективе нескольких месяцев ждать какого-то существенного снижения цен точно не стоит, а наличие льготной ипотеки способствует тому, чтобы не откладывать покупку. Если же покупка недвижимости в Крыму рассматривается как инвестиция, то при наличии «живых» денег есть смысл подождать. Не исключено, что во втором полугодии 2021 года или уже в 2022 году можно будет рассчитывать на скидки по интересным предложениям при оплате наличными. Ожидания, что рынок будет еще очень долго идти по пути одновременно роста цены и спроса, нет – уже во втором полугодии следующего года ситуация может ухудшиться. Сейчас можно рассматривать и варианты приобретения курортной недвижимости для сдачи в аренду – как некое долгосрочное вложение это по-прежнему привлекательный вариант, хотя наиболее подходящий момент для таких сделок уже позади, он остался в 2019 году».

Источники:

http://www.kp.ru/russia/krym/nedvizhimost/prognoz-tsen-na-nedvizhimost/

http://crimea-news.com/society/2021/11/28/863853.html

http://o-krim.ru/cenoobraz/105-stoimost-1kv-krim-ukraina

http://rg.ru/2021/01/12/reg-ufo/eksperty-rasskazali-kak-izmeniatsia-ceny-na-nedvizhimost-v-krymu.html

http://finuslugi.ru/navigator/stat_stoit_li_pokupat_nedvizhimost_v_krymu

http://sevastopol.su/news/krymskaya-lovushka-zhilishchnyh-cen

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector