0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как уменьшить налог с продажи квартиры на стоимость ремонта

Содержание

Как уменьшить налог с продажи квартиры на стоимость ремонта

При продаже квартиры каждый, даже самый законопослушный и прилежный владелец,хочет максимально снизить сумму налогов, которую нужно будет оплатить в бюджет государства. В этом заинтересованы, как продавец, так и покупатель. Стоит заранее уточнить все вопросы, ведь в законодательстве предусмотрены условия, когда сделку можно совершить без составления деклараций и обращения в налоговую.

Оптимизация затрат
на эксплуатацию здания

В. Л. Грановский, канд. техн. наук, технический директор ООО «Данфосс»

Снижение или оптимизация затрат жильцов на эксплуатацию здания обеспечивается, прежде всего, снижением потребления основных ресурсов: тепловой энергии, воды, электричества, газа 1 и др. Какие методы позволяют сэкономить на энергопотреблении? Рассмотрим здания, составляющие основной объем существующего жилого фонда России, с традиционными техническими решениями, как по конструкции самих зданий, так и по инженерным системам.

Здания, составляющие российский жилой фонд, значительно отличаются друг от друга по уровню оснащения системами управления и контроля и по текущему состоянию всех инженерных систем, а следовательно, по возможности жильцов влиять на снижение или оптимизацию своих платежей за используемые ресурсы. Разобьем эти здания на категории.

Категории жилых зданий

Условно все жилые здания можно разделить на три категории.

Категория I. Новые или реконструированные жилые здания, запроектированные и построенные в соответствии с современными требованиями к теплозащите наружного ограждения и устройству инженерных систем.

В таких зданиях теплопотери практически в 3 раза ниже по сравнению со зданиями постройки 80-х годов прошлого века.

Системы отопления в них оснащены комплексной системой регулирования параметров теплоносителя: ИТП на вводе в здание и термостатические регуляторы у каждого отопительного прибора. Системы отопления, горячего и холодного водоснабжения оснащены приборами (системами) индивидуального учета каждого из ресурсов. Система вентиляции, как правило, естественная вытяжная с неорганизованным притоком – традиционная для обычных жилых зданий.

По теплу на отопление:

  • повышение теплозащитных свойств наружного ограждения здания,
  • автоматизированный контроль и управление параметрами работы системы отопления на вводе теплоносителя в здание и индивидуально у каждого потребителя,
  • обеспечение гигиенически оптимальных режимов работы системы вентиляции, с рекуперацией тепла удаляемого воздуха, при наличии технической возможности,
  • подомовой и индивидуальный учет тепла и расчет с жильцами пофактическому потреблению.

По холодной и горячей воде:

  • применение качественной водоразборной и смесительной арматуры,
  • стабилизация (выравнивание) давления в системах ХВС и ГВС на вводах в каждую квартиру,
  • для ГВС – обеспечение нормируемой температуры на вводе в каждую квартиру для исключения паразитных сливов,
  • индивидуальный учет потребления воды и расчет с жильцами по фактическому потреблению.

По электричеству:

Здания категории I должны быть сданы в эксплуатацию с полным набором энергоэффективных мероприятий, прописанных в нормативных документах.

Задача жильцов и управляющей компании (УК) сводится к приемке таких зданий от строителей в состоянии, строго соответствующем требованиям нормативной и проектной документации и заявленному классу энергоэффективности. А далее, в процессе эксплуатации, от них требуется поддержание всех систем и элементов здания в состоянии, соответствующем проекту.

Наличие подомового и индивидуального учета всех поступающих в здание ресурсов и оплата по фактическому их потреблению мотивируют жильцов к снижению своих затрат на тепло и воду без снижения условий комфортного проживания.

Проиллюстрируем на примере одного из зданий категории I, что платежи за тепло на отопление при активном использовании термостатических клапанов на отопительных приборах (рис. 1) можно снизить до 50 % 2 .

Категория II. Здания, запроектированные и построенные (реконструированные) в течение последних 10–15 лет, но до введения в действие требований Федерального закона от 23 ноября 2009 года № 261 ФЗ, предписывающего обязательное применение индивидуального учета ресурсов.

Эти здания, согласно требованиям нормативной документации указанного периода, должны иметь практически тот же набор энергосберегающих мероприятий, что и здания категории I. Отличие состоит только в том, что в них не установлены приборы (системы) индивидуального учета потребляемых ресурсов (кроме учета электроэнергии).

В результате для существенного снижения затрат на коммунальные услуги жильцам за счет своих собственных средств или с использованием других источников финансирования (кредиты, энергосервисные контракты и пр.) достаточно установить приборы индивидуального учета ресурсов и осуществлять платежи по их фактическому потреблению.

Поддержание всех систем здания в рабочем (проектном) состоянии и плата за потребляемые ресурсы по фактическому их потреблению позволит как снизить общее потребление ресурсов по зданию, так и сократить индивидуальные платежи за коммунальные услуги.

Набор мероприятий в зданиях категории II, ориентировочные удельные затраты и возможные источники их финансирования приведены в табл. 1.

Категория III. Эта группа зданий существующего жилого фонда включает в себя как многоэтажные здания старой постройки, так и современные здания, построенные (реконструированные) в силу ряда причин с нарушением требований современных строительных норм по энергосбережению.

Как правило, в этих зданиях низкий уровень теплозащиты наружных ограждений.

В системах холодного и горячего водоснабжения установлена смесительная и водоразборная арматура старой конструкции, со значительными протечками и внутренними перетоками, отсутствуют редукционные клапаны. Оснащение таких систем приборами учета следует проводить одновременно с их модернизацией.

Конструкция систем отопления упрощенная, не имеющая средств регулирования и контроля параметров теплоносителя и учета потребленной тепловой энергии.

Энергосберегающие мероприятия для зданий категории III

Для более точного анализа мероприятий, необходимых для модернизации систем отопления в этой категории зданий и связанных с этим затрат, условно разобьем здания категории III на 3 подгруппы, укрупненно отражающие многообразие вариантов состояния этих зданий.

Подгруппа III.1. Здания с ограждением, соответствующим современным требованиям теплозащиты, но с упрощенной системой отопления, не имеющей средств регулирования и контроля параметров теплоносителя.

Такие здания, как правило, перегреваются и теряют значительную часть тепла при проветривании. В результате эффект от утепления здания сводится к нулю.

Для этой подгруппы зданий требуется модернизация системы отопления, включающая следующие этапы:

  • Аудит состояния системы отопления.
  • Перерасчет системы отопления с учетом ее текущего состояния и оценки влияния установки средств подомового и индивидуального регулирования на теплогидравлические характеристики системы, а также достаточность или избыточность поверхности нагрева отопительных приборов и др. 3
  • Формирование сметы затрат на модернизацию системы отопления, с учетом результатов расчета и затрат на систему индивидуального учета тепла.
  • Формирования инвестиционного пакета с участием средств жителей и внешних источников финансирования.
  • Проведение необходимых работ по модернизации.

Набор мероприятий в зданиях подгруппы III.1, ориентировочные удельные затраты и возможные источники их финансирования приведены в табл. 1.

Как правило, для реализации данной программы работ требуется привлечение внешних источников финансирования (кредиты, реализация энергосервисного контракта и пр.). При ограниченности внешнего финансирования индивидуальный учет тепла и воды может быть реализован в наиболее дешевом варианте визуального считывания показаний, в том числе за счет средств жильцов.

Подгруппа III.2. Здания с ограждением, не соответствующим современным требованиям теплозащиты, и модернизированной системой отопления, имеющей все средства регулирования и контроля параметров теплоносителя.

В таких зданиях удельные затраты тепла и, соответственно, платежи жителей будут, естественно, выше нормативных.

Для повышения энергоэффективности необходимо проведение мероприятий по утеплению ограждающих конструкций и замене окон, а систему отопления следует оснастить приборами (системой) индивидуального учета тепла. Утепление здания – мероприятие дорогостоящее, требующее значительного объема инвестиций. Отечественная и зарубежная практика показывает, что осуществить эти мероприятия за счет средств жильцов практически невозможно. Ряд жителей могут выполнить за счет своих средств замену окон, однако, как правило, все эти мероприятия выполняются за бюджетные средства, выделенные под специализированные программы. Часто выполнение таких мероприятий разбивается на несколько лет, в зависимости от возможности их финансирования.

Читать еще:  Каковы преимущества онлайн-заказа еды

Набор мероприятий в зданиях подгруппы III.2, ориентировочные удельные затраты на их осуществление и возможные источники финансирования приведены в табл. 1.

Подгруппа III.3. Здания с ограждением, не соответствующим современным требованиям теплозащиты, и системой отопления старой конструкции, не имеющей средств регулирования и контроля параметров теплоносителя.

Для этой подгруппы зданий необходимо проведение полного комплекса термомодернизации, включающего в себя утепление ограждающих конструкций, замену окон и модернизацию системы отопления. Так же, как и для подгруппы III.2, эти мероприятия осуществляются за счет бюджетного финансирования или, как это делается в европейских странах, по долгосрочным (до 30 лет) банковским кредитам с поэтапной разбивкой на несколько лет.

В качестве примера можно привести модернизированное типовое 9-этажное панельное здание серии «Ленинград» (Ленпроект), построенное в 1973 году в польском городе Щецин (рис. 2), и перечень этапов модернизации, проведенной в течение 15 лет. К сожалению, эффекты по каждому этапу тогда не были зафиксированы, но финальный эффект по потреблению тепла по сравнению с проектными данными составил 60 %.

Оценка возможности модернизации здания за счет средств жильцов

Оценим возможность финансирования самими жильцами некоторых работ (табл. 1, индекс 3), способствующих энергосбережению. Такое предложение периодически обсуждается при рассмотрении бюджета на капитальный ремонт или термомодернизацию зданий в административных органах различного уровня.

Для примера приведем результаты расчета, выполненные для стандартной 3-комнатной квартиры в 9-этажной типовой панельной секции, с 4 радиаторами, 1 парой стояков холодной и горячей воды и 2 смесителями (табл. 2).

Ориентировочная суммарная эффективность мероприятий по теплу и воде приведена в процентах снижения суммарных платежей за указанные ресурсы (экспертная оценка на основе мониторинга пилотных объектов). Среднемесячные платежи за отопление и воду приняты равными 3 000 руб. и не дифференцировались в зависимости от категории здания.

Как можно видеть (табл. 2), разовые затраты на частичную модернизацию систем отопления и водоснабжения на уровне квартиры и на оборудование для индивидуального учета тепла и воды составляют для зданий различной категории порядка 8–21 тыс. руб. при сроке окупаемости 1,3–2,3 года.

При замене окон затраты резко возрастают, что практически исключает возможность массового финансирования их замены за счет средств жильцов. Замену окон, утепление фасадов, оснащение здания ИТП или АУУ, радикальные изменения или замену инженерных систем здания необходимо осуществлять за счет специальных схем финансирования (энергосервисные контракты, кредиты, лизинг и пр.).

Анализ показывает (табл. 1 и 2), что жильцы за счет собственных средств могут провести следующие мероприятия:

  • установить приборы индивидуального учета тепла (распределители) и воды в недорогом варианте визуального считывания данных,
  • провести частичную модернизацию систем отопления и водоснабжения на уровне квартиры.

Все остальные мероприятия, приведенные в табл. 1, с учетом их стоимости могут выполняться только за счет внешнего финансирования.

Значительным резервом снижения затрат на коммунальные платежи и ремонт здания (элементов здания) со стороны жильцов, ТСЖ и управляющей компании являются следующие меры:

  • строгий контроль соответствия выполненных работ проектной и нормативной документации при приемке здания в эксплуатацию;
  • строгий контроль соблюдения проектных режимов работы всех элементов здания в процессе его эксплуатации.

Литература

  1. Грановский В. Л. Энергоэффективные системы отопления: тенденции, практика, проблемы // АВОК. – 2011. – № 8.

1 Возможности экономии газовых ресурсов в данной статье не рассматриваются.

2 При оплате по фактическому потреблению и активном использовании термостатов в значительном количестве квартир (рис. 1, зона выделена цветом) платежи жильцов снизились на 20–50 % по сравнению с платежами по договорной нагрузке (принято за 100 %). При этом использовались термоголовки с ограничением нижнего предела регулирования 15 С, т. е. исключалось отопление «экономной» квартиры за счет соседней.

3 Как правило, здания подгруппы III.1 оснащены вертикальными однотрубными системами. Для их модернизации нет необходимости в радикальном изменении конструкции таких систем, например в замене их на горизонтальные поквартирные системы. В настоящее время существует набор оборудования, оснащение которым резко повышает энергоэффективность традиционных однотрубных систем и позволяет существенно снизить затраты на их модернизацию [1]. Поверхность нагрева отопительных приборов в этих зданиях, как правило, избыточна. Однако при наличии термостатов и индивидуальном учете тепла это не влияет на энергоэффективность систем, т. е. менять отопительные приборы с избыточной поверхностью нагрева при модернизации системы отопления также необязательно.

Поделиться статьей в социальных сетях:

Как сэкономить на ремонтных работах

Традиционные способы поиска бригады рабочих для ремонта — рекомендации знакомых и доски объявлений в Интернете. Если вы ставите специфические задачи (например, хотите выстроить подиум или жилые антресоли), стоит заглянуть на специализированные форумы и в блоги, чтобы найти мастера, имеющего опыт подобных работ; только не забудьте изучить отзывы прошлых клиентов. Кроме того, в наши дни активно развиваются онлайнсервисы услуг по строительству и ремонту. Действуют они по принципу приложения Uber: вы размещаете предложение, а исполнители (для которых сервис платный) откликаются на него. При этом мастера, сотрудничающие с таким сервисом, несут ответственность за качество услуг, так как от вашего отзыва зависит их рейтинг и количество новых заказов.

Теперь — о стоимости работ. Как правило, она рассчитывается индивидуально с учётом конкретных условий (например, при устройстве стяжки пола — от величины перепадов уровня основания и типа планируемого покрытия). Однако существуют и усреднённые расценки, на которые можно и нужно ориентироваться. Не бойтесь торговаться — это нормальная практика любого рынка. Желательно оговорить (и обозначить в договоре) стоимость каждого конкретного этапа или комплекса работ с поддающимся контролю результатом, например возведения перегородок или оштукатуривания потолков. Оценка должна проводиться только на объекте после осмотра базовых конструкций и поверхностей с изучением их геометрии и локальных дефектов; а в старых домах, кроме того, на этом этапе желательно обследовать перекрытия. При таком подходе и строители, и заказчик избавлены от неожиданностей и неприятных споров о корректировке сметы.

Тщательно проверяйте качество скрытых (черновых) работ. Дефекты должны быть выявлены и ликвидированы до начала следующего этапа ремонта. В случае серьёзных сомнений имеет смысл пригласить строительного эксперта. Стоимость этой услуги в ведущих компаниях стартует от 10 тыс. руб.

Иногда при заключении договора заказчику демонстрируют подробную роспись всех стадий отделки, в том числе промежуточных, например шлифовки и грунтования. Это небольшая хитрость крупных фирм (цены которых, как правило, несколько завышены), призванная внушить клиенту, что его средства расходуются целесообразно. Не стоит изучать список — обращайте внимание лишь на графу «Всего» и сравнивайте её с рыночными расценками.

Сколько стоят ремонтные работы (без учета материалов)

5 бюджетных идей для ремонта

  1. При монтаже сдвижных межкомнатных дверей дешевле всего обойдётся схема «вдоль стены». В этом случае потребуются только полотно, механизм и обрамление проёма. Пенал, даже возведённый строительным способом, увеличит стоимость конструкции почти в 2 раза, ну а цена заводских пеналов — от 30 тыс. руб.
  2. Штрабление стен для прокладки новых кабелей — довольно дорогая и не везде допустимая работа. Если вам не хватает всего одной-двух розеток и нужно проложить коммуникационную линию, выручит плинтус с кабельканалом, от которого можно выполнить короткие вертикальные штрабы.
  3. Не торопитесь менять радиаторы отопления. Стоимость этой услуги (без учёта цены новой батареи) — от 5 тыс. руб. за 1 шт. Рассмотрите вариант с установкой маскирующих экранов из HDF (от 1800 руб.) или деревянных реек (от 3500 руб.).
  4. При остеклении лоджии (если вы не планируете превратить её в комнату) лучше остановить выбор на раздвижной конструкции из «холодного» алюминия. Аналогичные изделия из ПВХ также вполне доступны по цене, но гораздо менее надёжны и долговечны.
  5. Встроенный шкаф-купе можно изготовить своими силами, что обеспечит как минимум двукратную экономию. Полки легко сделать из ДСП — распиловку по нужным размерам осуществляет, например, сеть OBI. Дверцы и роликовые механизмы различных типоразмеров продаются в магазинах «Леруа Мерлен», а прочие элементы легко найти на рынках.
Читать еще:  Электропроводка в квартире

Став счастливым обладателем квартиры в новостройке, человек тут же сталкивается с необходимостью ее ремонта. Ремонт в новостройке почти всегда влетает в копеечку, хотя новостройка новостройке — рознь. Есть квартиры в которые можно заехать и жить хоть сразу – там даже обои поклеены; и совсем другое дело – квартиры свободной планировки, требующие серьезных вложений. С них и начнем рассказ о том, сколько может стоить ремонт новостройки в Москве и как можно сэкономить на ремонте.

Ремонт в новостройке квартиры свободной планировки

Самый затратный (в отличие от других новостроек) ремонт по трем причинам: надо ставить стены, надо делать электропроводку, трудно удержаться от соблазна нанять дизайнера. Такой ремонт будет стоить от пяти до восьми тысяч рублей за метр площади пола. Как тут можно уменьшить расходы?

Большое значение имеет выбор материала для перегородок. Дешевле всего обойдутся стены из гипсокартона. Конструкция перегородки такова, что стена сразу получается ровной (если, конечно, все правильно сделано), а перегородки из гипсоблоков требуют дополнительного выравнивания. Одно дело – поставить перегородку, другое – поставить и оштукатурить с двух сторон. Причем, если перегородки из газосиликатных блоков обойдутся ненамного дороже за счет дешевизны материала, то пазогребневые блоки сами недешевые. Порядок цен за квадратный метр перегородки примерно следующий:
гипсокартон (материал плюс монтаж) – 1300 рублей;
газосиликатные (материал плюс монтаж и подравнивание) – 1440 рублей;
пазогребневые (материал плюс монтаж и подравнивание) – 1570 рублей.

Следующее – прокладка электропроводки. Тут сильно не сэкономишь. Разве что вместо более дорогого импортного кабеля NYM, использовать наш кабель ВВГ. Подробнее о прокладке кабелей на странице Замена электропроводки.

Остается сказать о дизайне. При ремонте новостройки свободной планировки дизайнер, конечно, нужен. Составить дизайн-проект самостоятельно – сложно. Однако следует помнить, что если два-три дизайнерских изыска не сильно отразятся на стоимости ремонта, сделав квартиру оригинальной, то большое их количество может сильно ударить по вашему карману (если, конечно, строители подходят разумно к оценке стоимости ремонта, а не объявляют сразу «цену за метр» в которую «все включено» — все что надо будет делать, все что может быть надо будет делать, все что делать вряд ли придется).

Итак, закончив возведение перегородок, мы получаем квартиру с «голыми» стенами, такую же, как если бы мы делали

Ремонт в новостройке квартиры «без отделки»

Следующий распространенный случай ремонта новостройки в Москве – квартира, сданная без отделки. Основные затраты тут приходятся на выравнивание стен, потолка и пола (если все более-менее ровное, о таком ремонте на странице ремонт новой квартиры). Стоимость ремонта такой квартиры составляет от четырех до семи тысяч рублей за метр площади пола. Попробуем уменьшить затраты.

Самое простое — сэкономить на выравнивании потолка. Надо просто сделать натяжные потолки. Дело в том, что даже при ровном потолке стоимость малярки (шпаклевки и покраски – материал плюс работа) примерно сопоставима с ценой приличного натяжного потолка (материал плюс монтаж). Если же потолок надо еще и выровнять (штукатуркой или гипсокартонном – неважно), то цена выровненного, проклеенного от трещин, отшпаклеванного и покрашенного потолка будет много выше цены натяжного потолка.

Про выравнивание полов могу сказать следующее: выравнивайте стяжкой – прочие варианты дороже; перед стяжкой предварительно выровняйте полы керамзитом – это уменьшит количество пескобетона для стяжки (что сэкономит деньги и время, а также облегчит пол); керамзит закроет все трубы, провода и пр. на полу; плюс некоторая шумоизоляция.

Остается выровнять стены. Площадь стен самая большая, поэтому их выравнивание особенно бьет по карману. Совсем же не выравнивать – еще хуже. Тут надо найти золотую середину. Дело в том, что наш глаз не видит кривизну плоскости стены. Кривизну стен мы видим: в углах, на стыке с потолком, по щели по плинтусу или дверному наличнику. Вывод напрашивается сам собой – именно эти места и надо выровнять, а не ровнять всю плоскость. Этот способ позволяет существенно снизить затраты на выравнивание стен, однако здесь есть одно большое «но» — это подходит лишь для более-менее ровных стен. Если стена здорово кривая или видна «голая» кирпичная кладка – стену придется штукатурить. Но какую стену можно выровнять частично, а какую нет — уже должен решать специалист «по месту».

Итак, когда стены и полы выровнены, потолки готовы – мы получаем квартиру такую же, как если бы мы делали

Какие риски можно застраховать во время ремонта?

Страховка позволяет предусмотреть многие риски, которые связаны с процессом ремонта или могут произойти позднее, когда работы уже сданы. Защититься от отклеивания обоев, расколотой плитки в ванной или установки скрипучих дверей не получится, зато можно застраховать ремонт в случае:

  • взрыва газа – в квартире, у соседей или в доме;
  • пожара;
  • затопления квартиры по вине третьих лиц;
  • выхода из строя инженерного оборудования;
  • стихийных бедствий;
  • кражи или вандализма, например, если хулиганы разбили стекла.

Страхуют обычно объекты капитального ремонта, отопительное оборудование, сантехнику, коммуникации, встроенную мебель и электропроводку. Стоимость полиса на ремонт квартиры составляет около 1% от размера компенсации, которую получит владелец жилья. Сумма, затраченная на ремонт, должна подтверждаться чеками, квитанциями, договором подряда.

Кейсы по строительному консалтингу Снизить смету на ремонт магазина на 9% за 5 дней

Клиент

  • «Технопарк»
  • Сеть магазинов бытовой техники и электроники
  • 80 магазинов в 10 регионах
  • Количество сотрудников: 1700 человек

Проект

  • Финансовый контроль в строительстве
  • Продолжительность: 5 дней
  • Стоимость проекта: 456 тыс. руб.

Результат

  • Стоимость сметы на ремонт магазина снижена на 2,2 млн руб.
  • ROI: 400%.

Кратко

Сеть магазинов бытовой техники и электроники планировала открыть новый магазин. Смету на ремонт помещения сначала проверили штатные специалисты компании: они нашли в ней завышения на 2 млн руб. После них консультанты КСК ГРУПП обнаружили в смете еще 2,2 млн руб., которые подрядчик предлагал заплатить «за воздух». Эксперты провели переговоры со строительной фирмой и согласовали новую стоимость работ: ремонт обошелся клиенту на 9% дешевле.

Ситуация

Свой первый магазин электроники и бытовой техники компания «Технопарк» открыла в 1992 году. Сегодня у фирмы 80 магазинов в 10 регионах, включая Москву и Санкт-Петербург. «Технопарк» представляет в России известные бренды – BORK, Dyson, Bissell и другие фирмы.

Компания постоянно расширяет сеть своих магазинов. Чтобы открыть новый магазин, в помещении нужно сделать ремонт и оформить его в фирменном стиле. Очередную торговую точку компания планировала открыть в Москве в торгово-развлекательном центре на проспекте Вернадского. Площадь магазина: 2400 кв. метров.

Один из магазинов «Технопарк»

Проблема

Компания обратилась в КСК ГРУПП, когда уже договорилась с конкретным подрядчиком о проведении ремонта. Но сметы еще не было. До этого клиент уже сотрудничал с нашей компанией в аналогичном проекте и знал, что в сметах всегда есть завышения.

«По нашему опыту, в среднем сметы завышены на 25%. В основном подрядчики «раздувают» сметы за счет увеличения расценок на материалы. Еще один популярный метод – добавить в смету работы, которых на самом деле не будет. Но если смета подписана, оспорить расценки очень сложно. В этом случае клиент своевременно занялся анализом бюджета ремонта: договор еще не был подписан. Это усилило наши позиции при переговорах с подрядчиком».

Читать еще:  Как сделать дизайн квартиры?

руководитель практики «Финансовый контроль в строительстве» КСК ГРУПП

Решение

Проекта ремонта еще не было, у клиента были лишь общие пожелания по внешнему виду помещения. Поэтому первым шагом стал выезд консультантов с подрядчиком на объект для обсуждения предстоящих работ, материалов и технологий, которые планировали использовать строители. После этого подготовленную подрядчиком смету проверили штатные специалисты клиента. Затем расценки на материалы и работы проанализировали консультанты. Финальный этап – переговоры с подрядчиком по снижению сметы.

Реализация

Во время совместного выезда на объект у подрядчика и консультантов возникли разногласия. Например, стоит ли менять пожарные двери или достаточно их покрасить? Для подрядчика покраска – более легкий и дешевый вариант. Цена его предложения в таком случае уменьшается, а прибыль – увеличивается. Но консультанты настояли на том, что двери нужно заменить. При этом большой разницы в цене можно избежать, если правильно выбрать поставщика.

После этого подрядчик подготовил смету и направил ее в «Технопарк». Сметный отдел компании обнаружил завышения на 2 млн руб. Когда смета поступила к консультантам, ее стоимость составляла 25,7 млн руб. Но завышений в ней по-прежнему было достаточно.

  • В среднем цены на материалы были завышены на 7% по сравнению со среднерыночными.

По некоторым позициям эксперты обнаружили более серьезные завышения. Например, заказчик требовал использовать только один вид белой краски – Tikkurila EURO 7. В смете подрядчик указал ее стоимость – 4198 рублей. Хотя ее рыночная цена на тот момент составляла 2439 рублей за банку. Это завышение цены на 42%. Шпатлевку «Шитрок» подрядчик планировал закупать по цене 1318 руб., хотя сделать это можно было всего за 1076 руб. Завышение – 18%.

  • Издержки на транспортировку, перемещение материалов по объекту, разгрузку и складирование подрядчик оценивал отдельно.

По правилам ценообразования транспортные расходы либо указываются отдельными строками в смете, либо включаются в стоимость материалов. В этом случае подрядчик и завысил цены на материалы и отдельно прописал в смете расходы на транспортировку. Налицо – задвоение расходов.

Скриншот из коммерческого предложения КСК ГРУПП: подрядчик не только включил транспортные расходы стоимость материалов, но и прописал их в смете отдельными пунктами

  • Были необоснованно завышены накладные расходы.

Накладные расходы – это дополнительные затраты, которые идут на управление работами, обслуживание и эксплуатацию оборудования или строительной площадки. Примеры накладных расходов: траты на оформление строительной документации, на оплату труда административных и офисных работников, на оплату телефонных переговоров и т. д.Такие расходы нормируются в соответствии с рекомендациями Минстроя России в размере 12% от фонда оплаты труда основных работников – строителей. В этом случае подрядчик применил следующую схему: уменьшил норму накладных расходов, но отдельными пунктами прописал в смете оплату прорабам и мастерам. На самом деле это входит в накладные расходы. Всего этот вид расходов в смете превысил рекомендуемый на 34%.

Переговоры по снижению сметы проходили тяжело: подрядчик не был настроен на конструктивный диалог. Консультанты предложили обосновать завышение цен на материалы или установить стоимость по ставкам поставщика. На это подрядчик отвечал, что у его фирмы мало опыта и что нужно «набить шишки». По его словам, издержки на «набивание» как раз заложены в 7-процентное завышение цен на материалы. В итоге консультанты снизили стоимость сметы на 2,27 млн – до 23,5 млн руб.

«Мы согласовали стоимость сметы, но подрядчик схитрил еще раз. При редактировании сметного расчета он уменьшил объем работ и обнулил цены по работам, выполнение которых сложно проверить. Чем это грозит для заказчика? Сроки ремонта подходят к концу, вы приходите на объект и там все готово. Кроме отдельных деталей. Например, в офисе не установлены окна или в квартире не покрашены стены. Вы спрашиваете: «Что такое?» Вам отвечают: «В смете этого не было. Сделаем быстро и качественно, но за дополнительную плату». Мы часто сталкиваемся с такими «маневрами» подрядчиков».

руководитель практики «Финансовый контроль в строительстве» КСК ГРУПП

Например, подрядчик уменьшил объем работ по установке временного освещения. До этого в смете было указано, что в темное время суток будет освещаться 4000 кв. метров, на которых ведутся работы (с учетом транспортных путей, по которым подвозят материалы). Теперь в смете появилась цифра 2000 кв. метров. Это могло кончиться тем, что работы не были бы выполнены в срок. В ответ на претензии клиент мог услышать: «В смету не заложено освещение транспортных путей, поэтому разгружать материалы мы можем только по утрам». Сроки бы затянулись, а расходы – выросли.

Консультанты провели с подрядчиком вторые переговоры. Строители вернули в смету изначальный объем работ, зафиксировали стоимость материалов на уровне цен поставщиков и уменьшили процент накладных расходов.

Результат

В итоге консультанты снизили стоимость сметы на 9%. На это потребовалось пять дней. Клиент утвердил скорректированную смету, и подрядчик приступил к ремонту. «Технопарк» планирует открыть еще один новый магазин в ближайшее время. Смету снова будут анализировать консультанты КСК ГРУПП.

КСК ГРУПП консультирует средний и крупный частный бизнес. Мы не только помогаем не переплатить подрядчику при строительстве, но и решаем другие задачи: выстраиваем систему продаж, автоматизируем бизнес-процессы, представляем клиентов в судах, проводим аудит. Свяжитесь с нашим менеджером, чтобы узнать, как мы можем помочь вашему бизнесу.

Свяжитесь с нами

КСК ГРУПП помогает среднему и крупному бизнесу увеличивать продажи через интернет. Свяжитесь с нашим менеджером, чтобы узнать, как мы можем помочь вашему бизнесу.

Выбор мебели и сантехники в рамках бюджета

Сложно просчитать заранее общий бюджет на покупку мебели. Кроме того, размер приобретаемых предметов интерьера может не вписаться в параметры комнаты, а покупка мебели в разных магазинах — отсутствие выдержанного стиля.

В готовом дизайн-макете вся мебель уже будет распределена по комнатам. Если что-то надо докупить, готовый список будет у вас на руках. Rerooms.ru предлагает подготовку шопинг-листа со ссылками на товары в интернет-магазине для планирования бюджета и экономии времени на поиск товара и оптимальной цены. Это очень удобно, потому что исключает дополнительные расходы и общий перерасход бюджета, который отведен на ремонт.

Вопрос кадров: как снизить цену на услуги бригады

Из приведённой ценовой шкалы видно, что наиболее действенный способ удешевить ремонт – снизить требования к квалификации строителей.

Предлагают бригады и другие способы снижения стоимости ремонта. В том числе такие, которые позволят оставить качество работ на приемлемом уровне.

Директор ЗАО «ДомРемонта66» Виталий Криницын замечает также, что сэкономить деньги клиента можно, уменьшением состава работ. Например, из сметы убираются операции по демонтажу старых плинтусов, обоев, коробов. Эти операции владелец квартиры делает сам. Небольшая, но экономия.

Как снизить стоимость ремонта в квартире

Заказывая ремонт квартиры и рассчитывая его стоимость, очень важно тщательно изучить список планируемых к выполнению работ. При этом нужно обратить особо пристальное внимание на следующие важные факторы:

Отличие капитального ремонта квартиры от косметического. Недобросовестные организации могут составить неполную смету, в которой будут отсутствовать наиболее дорогостоящие позиции, такие как стяжка пола и штукатурка стен, или укладка одного, а не двух, слоев шпаклевки.

Оценить, насколько полно смета охватывает типы выполняемых работ. Все ремонтные работы в квартире может выполнять одна компания, а можно доверить часть работ, таких как монтаж натяжных потолков или кондиционеров, третьим организациям. Поэтому в сметах должна учитываться номенклатура выполняемых работ, то есть не общая итоговая сумма, а расценки на обработку погонного метра площади или нормо-часы.

Снизить стоимость ремонта квартиры можно за счет выбора определенных видов работ. Так, на стены лучше поклеить обои, на пол уложить ламинат, сделать натяжные потолки, уложить в ванной стандартную плитку без бордюров и т.д.

С фотоматериалами наших работ Вы можете ознакомиться в разделе сайта «Проекты».

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:

Adblock
detector