0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить квартиру в новостройке без обмана

Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется. Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки. Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.

Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду. Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.

Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:

  • Участие в долевом строительстве; (Как не стать обманутым дольщиком?)
  • Паевый взнос;
  • Инвестиционный вклад;
  • Переуступка прав требования;
  • Вступление в кооператив/товарищество.

Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них — продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.

В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет. Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег — тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать. Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.

Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, как принять квартиру у застройщика в прошлой статье. Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности — следующий этап покупки квартиры. Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.

Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:

  • Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
  • Акт приемки-передачи жилья;
  • Экспликация и поэтажный план из БТИ;
  • Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
  • Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
  • Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
  • Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в строящихся домах.

Мошенники встречаются на любом рынке. В случае с недвижимостью используются две нелегальные схемы: продажа чужой квартиры по поддельным документам и незаконная продажа своего жилья по настоящим документам. Если цена ниже рыночной — повод насторожиться. Чтобы не стать жертвой обмана, нужно хорошо знать процедуру сделки, правила изучения документов на недвижимость и персональных документов, правила проверки недвижимости.

Внимательно изучите паспорт продавца: фото, возраст, дату выдачи документа. Посмотрите пометку о ранее выданных паспортах. Проверьте подлинность паспорта через онлайн-сервис МВД. Внимательно изучите свидетельство о государственной регистрации права, дубликаты и повторные документы. Проверьте правоустанавливающие документы: договоры, соглашения, акты. На обороте должен стоят штамп БТИ или Регистрационной палаты (Росреестра).

Потребуйте документы об оплате квартиры, квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права. Снимите копии всех документов и ознакомьтесь с ними без спешки. Если вам отказывают в выдаче копий, возьмите паузу в переговорах для изучения документов. Если продавец не согласен и на это, сделку лучше не заключать.

Готовь дачу летом – когда покупать загородное жильё

В сфере загородной недвижимости действуют свои законы. Считается, что лучший момент для покупки участка или дома – тёплое время года. По оценкам экспертов, всплеск активности купли-продажи таких объектов приходится на весну. «Рынок загородного жилья более инертен по сравнению с рынком квартир, и сезонная зависимость в нем проявляется наиболее ярко», — поясняют аналитики ГК «Премьер».

Читать еще:  Игровые автоматы онлайн

«Наиболее правильным сезоном для покупки участка является летний период, когда под снегом не спрятаны все недостатки самого участка и его окружения», — добавляют профессионалы рынка. Весенние сделки также очень распространены: предусмотрительные покупатели стараются оценить состояние дома сразу после «зимовки». В дождливый осенний сезон такие объекты сложнее смотреть из-за бездорожья, а зимой оценивать участки иногда просто бессмысленно.

В сфере загородной недвижимости сезонность часто влияет на ценообразование. Чем ближе весна, когда большинство потенциальных покупателей принимают решение о покупке дачи или дома, тем дороже стоят квадратные метры. «На максимальные скидки можно рассчитывать поздней осенью, когда падает деловая активность и продавцы легче идут на уступки в преддверии зимнего периода», — советуют специалисты ГК «Премьер».

Расчеты

Это наиболее волнительный и сложный этап для покупателя, особенно если это альтернативные сделки (цепочки). Для специалиста же это обычная работа. По моему мнению, непрозрачные схемы с использованием банковских ячеек уходят в прошлое. Для простых безальтернативных сделок я предпочитаю расчеты с использованием аккредитива или депозита нотариуса. Для покупателя он хорош тем, что обязательство по оплате им исполнено с момента поступления денег в депозит. А в случае, если сделка не состоится или условия депозита не будут соблюдены, то денежные средства будут ему нотариусом возвращены.

Если сделка не нотариальная, то можно использовать аккредитив. Некоторые банки предлагают иные схемы расчетов, например сервер безопасных расчетов, блокированный накопительный счет и другие. Но ячейка как способ расчетов остается.

Сложные случаи

Здесь могут потребоваться дополнительные документы. Все эти моменты регулирует масса законов, в том числе Гражданский и Семейный кодексы РФ, закон об ипотеке и др.

• Доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему

При заключении сделки потребуется согласие от органов опеки и попечительства.

Риелтор Екатерина Романенко приводит пример. Клиенты хотели купить квартиру у соседей. Она приватизирована, в документах одна собственница. Но выясняется, что незадолго до сделки несовершеннолетние дети были выписаны.

«В чем риск? Несовершеннолетние были выписаны на площадь гораздо меньше прежней. И уже в новой маленькой квартире получили право собственности. Достигнув совершеннолетия, они могут подать иск в суд о том, что их права были нарушены уменьшением возможной приватизированной доли. Новому собственнику придется в суде доказывать, что он добросовестный покупатель. Скорее всего, квартиру никто не отберет, но по судам побегать придется», — объясняет эксперт.

• Квартира находится в долевой собственности

В этом случае собственник доли должен известить о намерении продать ее других долевых собственников. Если они откажутся реализовать свое преимущественное право выкупа доли, то можно смело продавать ее.

• Квартира находится в совместной собственности супругов

Без письменного нотариально заверенного согласия другого супруга обойтись нельзя. В таких случаях бояться не стоит, но надо принимать во внимание описанные детали, иначе суд может признать сделку недействительной, поясняет эксперт.

• В квартире прописан недееспособный гражданин

Как и с несовершеннолетними, понадобится согласие ООиП.

• В квартире прописаны посторонние люди

Это лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право проживания в квартире. Они сохраняют право проживания в квартире даже после ее продажи, предостерегает юрист Наталья Михайлюкова.

Бывают и не столь очевидные случаи. Например, вдова продаёт полученную в наследство квартиру. В архивной выписке из домовой книги отражено, что у усопшего было ещё двое детей (они были прописаны 10 лет назад, потом выписались), а это два наследника первой очереди. Возможно, они живут далеко и не знают, что отец умер, а узнав, будут оспаривать продажу. Покупать такую квартиру можно, если есть нотариальные отказы от наследства или иные документы, гарантирующие, что никакие другие наследники не будут заявлять о своих правах на данную квартиру, советует адвокат Лада Горелик.

Кирилл Севрюгин, программист : «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

Читать еще:  Какие бывают трубы для канализации

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».

Я жду дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году

Прошедший 2019 год завершился рекордно низкими ставками по ипотеке. Банки-кредиторы пересматривали свои программы вслед за решениями Центробанка о снижении ключевой ставки.

На заседании Совета директоров Банка России, прошедшем 20 марта 2020 года, было принято решение о сохранении ключевой ставки на уровне 6 %. Несмотря на решение регулятора, многие банки все же повысили ипотечные ставки в пределах 0,5-2%..

Несмотря на то, что представители кредитных организаций, Минстроя и Минфина подчеркивают необходимость дальнейшего продолжения тренда по снижению ипотечных ставок для достижения ключевого уровня в 8 %, предусмотренного национальным проектом «Жилье и городская среда», обвал фондовых рынков, начавшийся с 9 марта, и эпидемия коронавируса могут повлиять на запланированные показатели.

Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году?

Дополнительно тем, кто планирует покупку квартиры с помощью ипотечных средств стоит учесть, что ЦБ РФ с 1 июля 2020 года ужесточит выдачу жилищных кредитов — для банков введут показатель долговой нагрузки (ПДН) с целью расчета коэффициентов риска по жилищным кредитам. Соответствующая инициатива ЦБ предусмотрена в докладе «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». Стресс-тестирование рынка ипотеки будет проводиться в январе-июне 2020 года.

Что же это значит для покупателей?

Банки ужесточат требования к заемщикам. Отказы в выдаче ипотеки будут получать граждане с уже имеющимися кредитами, особенно в случае если совокупные выплаты по ним будут превышать определенную допустимую долю от ежемесячного дохода.

Уже сейчас оформить жилищный кредит проблематично клиентам с негативной кредитной историей, действующими кредитными картами, долгами по алиментам, штрафам и пр.

О том, какие дополнительные ограничения со стороны регулятора могут быть введены во второй половине 2020 года пока неизвестно.

Важным фактором при принятии решения о покупке квартиры является возможность быстрого выхода на сделку. Поэтому важно заранее подготовить пакет документов: правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, справки из паспортного стола, согласие супруга (-ги) на продажу квартиры, выписка из ЕГРН об отсутствие арестов и обременений и другие документы, которые необходимы по конкретной сделке.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, что должно входить в пакет документов для оформления купли-продажи квартиры. Сегодня к классическому набору бумаг надо добавить ещё одну или несколько. Дело в том, что с 2007 года в России действует система выплаты материнского капитала. Его можно использовать для покупки жилья. Продажа квартиры, которая ранее была приобретена с использованием маткапитала, имеет некоторые особенности.

В последнее время екатеринбургские риэлторы стали практиковать ещё один приём, позволяющий ускорить продажу квартиры. Они организуют показы объекта своим коллегам. Впрочем, этот способ работает только в элитном сегменте недвижимости.

В каком районе купить квартиру в Москве

В каком районе купить квартиру в Москве

Приобретение собственной жилой площади – очень волнительный шаг, который требует ответственности и серьезного подхода. В России для большинства будущих владельцев определяющим фактором в выборе района проживания является стоимость квартиры.

Цена заветных квадратных метров зависит от трех основных факторов: размера квартиры, класса дома и его локации.

В каком же районе лучше купить жилье – вопрос, требующий максимального внимания. Здесь важно учесть все: транспортную доступность, наличие необходимой инфраструктуры, экологические показатели. Радость от покупки могут омрачить любые факторы, которые важны именно для вас.

Москва – огромный мегаполис, где проживают богатейшие люди страны, магнаты, звезды шоу-бизнеса, активные искатели успеха и престижа, жаждущие находится в эпицентре событий, а так же самые обычные среднестатистические семьи с детьми или пенсионеры, которые ценят безопасность, спокойствие, красивый вид из окна. Все мы хотим разного: для одних главным приоритетом будет локация в пределах Садового кольца, для других вполне подойдет жилье на окраинах столицы. Давайте подробнее рассмотрим самые очевидные плюсы и минусы разных районов Москвы.

I. Жилье в центральных районах Москвы

К центральным районам относятся Арбат, Тверской, Красносельский, Мещанский районы, Китай-Город, Якиманка. Жилья здесь немного и цены на него начинаются от 390 тыс.руб./кв.м. Район подходит для людей, которые:

1) не намерены экономить, привыкли к достатку и большим жилым пространствам;

2) стремятся находиться в эпицентре событий, в пешей доступности к главным культурным объектам и достопримечательностям города;

Читать еще:  Если нужно купить квартиру

3) являются владельцами крупного бизнеса, топами, руководителями, которым важно жить рядом с офисом;

4) не боятся транспортных заторов и проблем с парковкой;

5) готов оплачивать охрану и нести дополнительные расходы.

В общем, центр — это круто и пафосно, но приемлемо только для богатых семей, которые стремятся подчеркнуть свой статус. Комфортной жизнь в центральных районах назвать сложно: здесь достаточно шумно, людно, наблюдается острый дефицит мест в детских садах и школах.

II. Жилье между Садовым кольцом и ТТК

Самый оптимальный вариант проживания для семей с достатком. Здесь жилье тоже достаточно дорогое, но инфраструктура гораздо более удобная и развитая.

Перечислим наиболее популярные районы локации и стоимость квартир:

1) Хамовники: цена за квадратный метро начинается от 450 тыс.руб. Район считается элитным и достаточно экологичным. Здесь есть микрорайоны на набережной реки Москва, а так же дома в пешей доступности от Новодевичьего парка и усадьбы Трубецких. В районе много музеев, более 10 школ. Место идеально подойдет семьям с маленькими детьми и любителям природы.

2) Дорогомилово: цена жилья начинается от 400 тыс.руб./кв.м. Зелени здесь меньше, но инфраструктура достаточно развита, имеется множество кинотеатров, ресторанов, школ. Главной артерией района является Кутузовское шоссе, имеется свой вокзал – Киевский.

3) Пресненский район: цена на жилье бывает ниже меньше, чем квадраты в Дорогомилово. Жилье здесь возводится активно, есть прекрасный Красногвардейский парк. На территории Пресненского района находится Ваганьковское кладбище.

4) Басманный район богат вузами, школами, детскими садами, деловыми центрами. Здесь живут ученые и исследователи, деятели науки. В среднем однокомнатная квартира 40-45 кв. м. стоит 15 млн. рублей. Здесь неплохая природа, есть сад имени Баумана, музей Пушкина, школа акварели.

5) Таганский район раскинулся вблизи Волгоградского проспекта. В среднем однокомнатная квартира 40-45 кв. м. здесь будет стоить 13 млн. рублей. Здесь так же есть множество школ, детских парков, два детских театра — Сказочный и Театр кукол, поэтому этот район часто выбирают семьи с детьми.

6) Южнопортовый район выбирают люди, нацеленные на работу. Стоимость жилья здесь наиболее лояльная и начинается от 180 тыс.руб./кв.м. Однако, данная локация исключает наличие культурной жизни. В этом месте нет никаких достопримечательностей, но имеется все необходимое в плане бытовых нужд: магазины, торговые центры, офисы.

7) Даниловский район: купить жилье 40 кв.м. на здесь реально за 5 млн. рублей, например, на Павелецкой набережной. Но чем ближе к центру будет квартира, тем выше окажется ее цена. Место подходит для спокойной жизни, есть школы, детские сады, поликлиники и даже небольшие парки.

8) Донской район немного дороже, типовая квартира 40 кв.м. уже обойдется около 10 млн. Зато здесь достаточно уютно, много церквей, есть культурные объекты и достопримечательности. Ленинский проспект и Подольское шоссе – в числе главных плюсов. Район идеально подходит для молодых пар и студентов.

III. Квартиры в пределах МКАД

Так как для среднестатистической российской семьи приобретение жилья в центральных районах Москвы — недоступная роскошь, оптимальным решением оказывается покупка квартиры в пределах МКАД. Рассмотрим районы этого направления.

1) Южное направление — Бирюлево, Чертаново, Зюзино, Ясенево, Теплый Стан, Зябликово, Печатники.

В среднем квартира площадью 40-45 кв. м. здесь обходится в 6 млн. рублей. В перечисленных районах значительно чище воздух, так как там имеется множество лесов и парков.

2) Восточное направление — Перово, Лефортово, Рязанский, Кузьминки, Соколиная Гора, Измайлово, Текстильщики.

Стоимость квадратного метра начинается от 150 тыс.руб. Данная локация хорошо подходит для людей, нацеленных на активную работу в Москве. Здесь нет особых достопримечательностей, зон для отдыха и прогулок с детьми. Но цена на жилье практически самая низкая.

3) Западное направление — Строгино, Можайский, Крылатское, Сокол, Щукино, Филевский парк.

Стоимость квадратного метра здесь уже выше — от 180 тыс.руб. В этой локации расположено много парков, торговых центров, спортивных и детских площадок. Недалеко есть аэропорт. Данный район считается перспективным благодаря близости Минского и Рублевского шоссе.

4) Северное направление — Останкинский, Бибирево, Отрадное, Метрогородок, Марьина Роща, Южное и Северное Медведково.

Эта локация предлагает множество вариантов жилья класса «эконом». А купить квартиру-студию около 30 кв. м. можно за 4 млн. рублей. Данные районы хорошо подойдут для студентов и молодежи.

Жить в шумном и густонаселенном центре в двух шагах от работы или ближе к природе в спокойном тихом районе, но вдали от кипящей столичной жизни – решать покупателю. Очевидна тенденция, что районы, которые пользовались спросом лет пять назад, сегодня только стали более популярными. И цена на жилье с такой локацией не становится ниже. Все остальное – дело ваших финансов и вкуса.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector