Можно ли превратить чердак и мансарду на даче, загородном доме в полноценный этаж? на сайте Недвио

Как увеличить полезную площадь в ходе реконструкции дома – надстраиваем мансарду

Не редкость ситуации, когда по тем или иным причинам дом, еще недавно казавшийся вполне комфортным, становится тесным или дачу нужно превратить в ПМЖ, одновременно увеличив площадь. Также часто необходимость капитальной реконструкции и расширения возникает при покупке дома со «стажем». Получить прибавку квадратуры можно двумя способами – пристроить помещение или надстроить. Для многих надстройка жилого мансардного этажа более предпочтительный вариант, так как не требуется дополнительно заливать фундамент, да и не всегда под пристрой достаточно места на участке. И среди умельцев портала надстройка мансардного этажа достаточно популярна, а полученным опытом в этой статье они делятся с теми, кто только решает, как быть и что делать.

Содержание

• Что такое мансарда в доме
• Особенности строительства мансардного этажа в ходе реконструкции.
• Опыт участников портала.

Что такое мансарда дома

По определению под мансардой понимается жилое или нежилое помещение в чердачном пространстве. Однако на практике нежилыми остаются только холодные чердаки, а мансарда – это жилое (круглый год или сезонно) пространство, под утепленной кровлей особой конфигурации. В отличие от полноценного второго этажа, у мансарды часть стен образована скатами крыши, что несколько ограничивает ее функционал. Мансардные этажи во все времена пользовались популярностью, не утратили ее до сих пор и вряд ли утратят в будущем.

Современные технологии позволяют организовывать в мансардах помещения любых назначений, как и в полноценных вторых этажах – это могут быть спальни, кабинеты, детские или гостевые комнаты. Сегодня не проблема расположить в мансарде и полноценную ванную при необходимости, не говоря о санузле с душевой кабинкой. Кухни в мансардных помещениях – явление довольно редкое, преимущественно они появляются в том случае, когда речь о проживании двух семей и отдельном ходе с улицы.

Допустимый же минимум для мансардного этажа по санитарным нормам – 2,3 метра, хотя на практике встречаются и другие размеры.

Особенности надстройки мансарды

Надстраивать ли мансарду, решают, исходя из двух факторов:

• наличие технической возможности;
• целесообразность.

Основной вопрос – выдержат ли стены пожившего дома вес предполагаемой конструкции, даже если речь о самом облегченном, каркасном варианте. Поэтому первым делом следует составить план и сделать приблизительный расчет несущей способности стен и фундамента. Тут будет играть роль не столько тип стенового материала, сколько состояние стен. Иные срубы с полувековой историей значительно крепче относительно «моложавых» каменных построек.

Целесообразность такой глобальной реконструкции зависит от габаритов дома – если он чересчур компактный, то и жилая мансарда с учетом конструктивных особенностей получится крохотная. Если ширина дома меньше пяти метров, то такое сооружение, как мансардный этаж, надстраивать бессмысленно. Однако при всех ограничениях иногда маленькая интересная мансардная комната лучше, чем ничего, главное, чтобы стены выдержали и кошелек потянул.

При заливке армопояса в него сразу закладывается крепеж под мауэрлат (шпильки), который будет прочно фиксировать всю конструкцию на месте.

Без достаточного утепления невозможно построить мансарду даже для сезонного пребывания, так как без изоляции летом в чердачном помещении будет парная. Мансарда в жилом доме утепляется по всему периметру, чтобы образовался замкнутый контур – перекрытия, наклонные и вертикальные стены, фронтоны. Сегодня изоляция может быть какой угодно – от типичных плит, рулонов и матов до задувки, засыпки и напыления. Однако независимо от разновидности, ее толщина должно быть достаточной для обеспечения нормативного коэффициента теплосопротивления стены (табличные данные по регионам).

Если речь о минеральных плитных теплоизоляторах, используемых чаще всего, то для большинства регионов достаточно 150-200 мм. Эффективнее уложить эту толщину в несколько слоев с перехлестом швов, чтобы минимизировать утечки тепла. Так как мансарда относится к отапливаемым помещениям, большое значение уделяется устройству пароизоляционного барьера, чтобы теплый воздух не провоцировал выпадение конденсата в утеплителе или кровельном пироге.

Для свободного вывода влаги, которая, несмотря на все барьеры, будет скапливаться между утеплителем и кровельным покрытием мансардного этажа, необходим вентиляционный зазор не менее 5 см, а в идеале – и коньковый аэратор.

Самый простой вариант – вертикальное окно, устанавливаемое во фронтонах, но для полноценного освещения необходимы и специальные, мансардные окна, монтируемые непосредственно в кровлю.

Если в планах — мансардные окна, то еще при сборке стропильной системы стоит рассчитать шаг стропил под их габариты с учетом шва.

В большинстве случаев надстраивают каркасные и брусовые мансарды, так как они и легче, и дешевле, и строительный процесс быстрее. Учитывая, что дом жилой, чем быстрее он будет снова под кровлей после демонтажа старой, тем лучше. Если же выбирают более капитальный, каменный вариант, то отдают предпочтение облегченным материалам (газоблок, пеноблок, керамзитобетон).

Преимущество «последнего этажа». Как законно расширить жилплощадь за счет чердака

Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.

В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.

Смысл идеи

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла). Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела. Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

Чтобы превратить часть чердака в жилое помещение, необходимо провести перепланировку, во время которой произойдет объединение квартиры на последнем этаже и площади, которая находится непосредственно над этой квартирой. Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой. А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Организационная часть

Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст. 36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр. Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.

Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).

Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса. Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями. Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака. Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Юридическая часть

С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается. Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования). То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:

• Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
• Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проголосовало, как минимум, две трети собственников.

Соответственно выбранному способу присоединения необходимо заключить договор аренды (передачи в безвозмездное пользование, проведение реконструкции) и зарегистрировать этот договор в установленном порядке.

Порядок передачи части чердачного помещения

Если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, все этапы, предшествующие превращению чердака в мансарду, выполняются от лица коллектива собственников. Процедура является достаточно трудоемкой, однако выполнимой, порядок действий выглядит следующим образом:

• Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
• Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
• Проведение реконструкции (собственниками);
• Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
• Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.

В случае передачи помещения по договору аренды все намного проще, после получения согласия собственников все действия выполняются будущим обитателем мансардного помещения. Поэтому порядок действия несколько отличается:

• Получение согласия на передачу чердачной площади в аренду (безвозмездное пользование);
• Подписание договора аренды и государственная регистрация документа;
• Получение разрешения на переустройство чердачной площади;
• Проведение переустройства;
• Получение акта приемки и введения мансардного помещения в эксплуатацию;
• Внесение изменений в документацию (отдельно по мансардному помещению).

Техническая часть

Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Порядок действий по присоединению чердачного помещения

1. Экспертиза

Первым делом нужно заказать экспертизу, целью которой является получение официального заключения относительно отсутствия технических препятствий для переустройства чердачного. Такую экспертизу проводят органы городского управления строительства и архитектуры;

2. Правоустанавливающие документы

Теперь необходимо озаботиться получением соответствующих решений общего собрания собственников многоквартирного дома и оформлением документов, дающих право получать разрешение на проведение переустройства и последующие действия.

3. Создание проекта

После того, как заключение получено, и все документы, подтверждающие право проводить переустройство, также получены, самое время заняться подготовкой проекта переустройства. Изготовлением проекта занимаются государственные и частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. После изготовления проект должен быть согласован с рядом инстанций, например, для Москвы это:

• Архитектурное управление;
• Госпожнадзор;
• Мосгаз;
• МЧС;
• Москомархитектура.

4. Получение разрешения

За разрешением на переустройство чердака следует обратиться в городскую Жилинспекцию с перечнем документов:

• Согласованный проект;
• Технический паспорт на квартиру;
• Правоустанавливающие документы (договор аренды, решение о реконструкции, пр.).

5. Проведение работ

Во время проведения работ необходимо строго придерживаться проектной документации, в противном случае на последующих этапах могут возникнуть серьезные осложнения.

6. Приемка работ и сдача в эксплуатацию

По факту выполнения строительных работ нужно получить акт выполненных работ, на основании которого помещение будет документально введено в эксплуатацию. Этим занимаются сотрудники городской Жилинспекции.

7. Изменения в документах и государственная регистрация

Завершающим этапом будет изготовление нового паспорта квартиры (БТИ) с последующей регистрацией прав собственности (если чердачная площадь перешла в собственность, Росреестр). В случае принятия помещения по договору аренды (или в безвозмездное пользование) будет необходимо изготовление документов и проведение регистрации отдельного объекта недвижимости (мансардное помещение).

Источники:

http://www.forumhouse.ru/journal/articles/7564-kak-uvelichit-poleznuyu-ploshad-v-hode-rekonstrukcii-doma-nadstraivaem-mansardu

http://superrielt.ru/articles/6739/