Фонд ЖКХ может быть сохранен в рамках системы капитального ремонта

Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда

Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 170 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

1. Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта, средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 настоящего Кодекса, а также кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта.

Информация об изменениях:

Статья 170 дополнена частью 1.1 с 26 апреля 2019 г. — Федеральный закон от 15 апреля 2019 г. N 60-ФЗ

1.1. Доходы в виде процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, а также доходы в виде процентов, полученные от размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, зачисляются только на специальный счет, счет, счета регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта.

2. Размер фонда капитального ремонта исчисляется как сумма указанных в части 1 настоящей статьи поступлений в фонд за вычетом сумм, перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и авансов за указанные услуги и (или) работы.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

ГАРАНТ:

Постановлением Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. N 10-П положение части 4 статьи 170, определяющее перечень вопросов, решения по которым должны быть приняты общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, избравших в качестве способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в этом доме аккумулирование соответствующих денежных средств на специальном счете, признано не противоречащим Конституции РФ

4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

4) владелец специального счета;

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в настоящем пункте и части 2 статьи 176 настоящего Кодекса, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 170 настоящего Кодекса дополнена частью 4.1

4.1. В случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 170 настоящего Кодекса дополнена частью 4.2

4.2. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете может быть определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В этом случае перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта.

Информация об изменениях:

Часть 5 изменена с 20 декабря 2017 г. — Федеральный закон от 20 декабря 2017 г. N 399-ФЗ

5. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не менее чем в течение трех месяцев и не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке и в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. Владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение пятнадцати дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, за исключением случая, если владельцем специального счета является региональный оператор, считается реализованным при условии открытия специального счета и представления владельцем специального счета в орган государственного жилищного надзора документов, предусмотренных частью 1 статьи 172 настоящего Кодекса. В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, лицо, инициировавшее проведение соответствующего общего собрания, обязано направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания собственников, которым оформлено это решение.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 170 настоящего Кодекса дополнена частью 5.1

5.1. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Информация об изменениях:

Часть 6 изменена с 20 декабря 2017 г. — Федеральный закон от 20 декабря 2017 г. N 399-ФЗ

6. Не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного частями 5 и 5.1 настоящей статьи, орган местного самоуправления обязан информировать собственников помещений в многоквартирном доме о последствиях непринятия ими решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее.

Информация об изменениях:

Часть 7 изменена с 20 декабря 2017 г. — Федеральный закон от 20 декабря 2017 г. N 399-ФЗ

ГАРАНТ:

Постановлением Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. N 10-П положение части 7 статьи 170 о принятии органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на счете регионального оператора, если собственники помещений в этом доме в установленный законом срок не выбрали или не реализовали определенный ими способ формирования фонда капитального ремонта, признано не противоречащим Конституции РФ

7. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок, установленный частями 5 и 5.1 настоящей статьи, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный частями 5 и 5.1 настоящей статьи срок, и в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 189 настоящего Кодекса, орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения от органа государственного жилищного надзора информации, предусмотренной частью 4 статьи 172 настоящего Кодекса, принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора и уведомляет собственников помещений в таком доме о принятом решении, в том числе с использованием системы.

Информация об изменениях:

Часть 8 изменена с 9 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 434-ФЗ

8. Законом субъекта Российской Федерации устанавливается минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах, который не может превышать пятьдесят процентов оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома, определенной в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

Спор с банком по вопросу операций по специальному счету для формирования фонда капитального ремонта

Практика капитального ремонта в многоквартирном доме с использованием денежных средств формируемых на специальном счете только формируется. Более того, специальных счетов в общем по стране открыто достаточно мало и пока понимание взносов на капитальный ремонт в общей массе на уровне очередного налога, а скорее некого оброка.

Однако есть хорошие примеры в некоторых МКД, где не ожидая пока деньги на спецсчете превратятся в тыкву, решаются начать ими активно пользоваться.

Так, решением общего собрания собственников помещений от 29.03.2016 было принято решение о проведении капитального ремонта и модернизации инженерной системы централизованной вентиляции в доме за счет средств фонда капитального ремонта.

Во исполнение указанного решения собрания собственников, истцом был заключен договор № 2016-04-08 от 01.04.2016 с ООО «ЭЛКОВЕНТ» о проведении соответствующих работ.

Денежных средств сформированных на специальном счете не хватило, чтобы расплатиться по обязательствам перед подрядчиком и ТСЖ «Панорама» расплатилось средствами резервного фонда на основании решения общего собрания членов ТСЖ.

В последствии на специальном счете восстановился положительный баланс и ТСЖ обратилось в банк с требованием о перечислении денежных средств со специального счета на счета ТСЖ для восстановления средств резервного фонда.

Банк отказал, так как данная операция противоречит. 1 ст. 177 ЖК РФ.

ТСЖ обратилось в суд, который признал отказ незаконным и обязал банк исполнить поступившее от ТСЖ платежное поручение.

Согласно ст. 175 ГК РФ, специальный счет открывается, в том числе, с учетом требований Жилищного кодекса РФ, денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ, а именно:

• для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

• разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности),

• оплаты услуг по строительному контролю,

• погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных выше услуг, работ, уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами,

• оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

Перечень операций по специальному счету указан в ст. 177 ЖК РФ.

Банк может использовать имеющиеся на счете денежные средства, гарантируя право клиента беспрепятственно распоряжаться этими средствами.

Банк не вправе определять и контролировать направления использования денежных средств клиента и устанавливать другие не предусмотренные законом или договором банковского счета ограничения его права распоряжаться денежными средствами по своему усмотрению.

Допущение о совершении иных операций по специальному счету на фоне того, что во всех перечисленных в ст. 177 ЖК РФ расходных операциях не называются конкретные получатели средств, списанных со специальных счетов, может свидетельствовать о том, что законодатель не исключает возможности финансирования управляющим (ТСЖ, УК) услуг и работ в рамках проведения капитального ремонта с последующим восполнением потраченных средств со специального счета при представлении обоснованного документального подтверждения понесенных расходов.

Девятый апелляционный арбитражный суд г.Москвы в последствии подтвердил позиуию суда первой инстанции и жалобу банка отклонил.

Правда у меня остался небольшой вопрос в виде проводимых работ – капитальный ремонт и модернизация вентиляции.

На федеральном уровне перечень работ по капитальному ремонту указан в ст.166 ЖК РФ:

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В Москве перечень немного дополнен:

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения.

2. Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения.

3. Ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения.

4. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения (горячего и холодного водоснабжения).

5. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения (канализации).

6. Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт.

8. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

9. Ремонт фасада.

9(1). Замена оконных блоков, расположенных в помещениях общего пользования в многоквартирном доме.

10. Ремонт фундамента.

11. Ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода.

12. Ремонт или замена мусоропровода, расположенного в местах общего пользования в многоквартирном доме.

13. Ремонт или замена внутреннего водостока.

14. Разработка и проведение экспертизы проектной документации, в том числе авторский надзор за проведением работ по сохранению объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, научное руководство проведением указанных работ в случае проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011), утвержденного решением комиссии Таможенного союза от 18 октября 2011 г. N 824 «О принятии технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов».

15. Ремонт подъездов, направленный на восстановление их надлежащего состояния и проводимый при выполнении иных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 N 833-ПП

«Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» пункт 11 Перечня работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт»

Нигде про возможность капитального ремонта системы вентиляции не указано и не исключено, что могут возникнуть претензии о не целевом характере использования средств фонда капитального ремонта.

Кузьмин Д.Н. (юрист по вопросам ЖКХ)

и естественно для новой площадки Яндекс ДЗЕН.

За что можно привлечь к ответственности фонд капитального ремонта?

Хочу задать вам очень интересный вопрос, который затрагивает многих россиян.

Все мы ежемесячно платим за капитальный ремонт наших домов. Если кто-то из собственников не оплачивает эти квитанции, то региональный фонд капитального ремонта может выставить неустойку или штраф. А если сам фонд капитального ремонта не выполняет взятые на себя обязательства — не делает вовремя ремонт, — могут ли собственники взыскать с него неустойку или штраф за просрочку сроков работ? Как это можно сделать?

С фонда капремонта нельзя взыскать неустойку или штраф за просрочку работ: это не предусмотрено законом. Но если капремонт окажется некачественным или пройдет с нарушением срока, то с фонда можно потребовать убытки или заставить все переделать. Расскажу подробнее, как это работает.

Зачем нужен фонд капитального ремонта

Фонд капитального ремонта, ФКР, еще его называют региональным оператором, — это некоммерческая организация, которую создали власти региона, чтобы собирать с собственников помещений в многоквартирных домах взносы на капремонт общего имущества.

Еще ФКР составляет программу капитального ремонта всех многоквартирных домов региона, ищет подрядчиков, контролирует процесс и принимает работу. Региональный оператор существует на деньги регионального бюджета. Взносы собственников помещений в МКД нельзя использовать на нужды ФКР — они идут только на капремонт.

Курс о больших делах

Собственники помещений в МКД могут собирать деньги на капитальный ремонт и без участия регионального оператора — на специальном счете в банке. Для этого нужно провести общее собрание собственников и выбрать владельца счета, например УК или ТСЖ. В ответе я буду говорить только о случаях, когда жильцы платят взносы в ФКР.

К капитальному ремонту относится:

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.
2. Ремонт, замена, модернизация лифтов, лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
3. Ремонт крыши.
4. Ремонт подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу.
5. Ремонт фасада.
6. Ремонт фундамента многоквартирного дома.

Местные власти могут отнести к капитальному ремонту и другие работы. Например, утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых приборов учета электроэнергии, воды и другие.

Региональный оператор организует капремонт конкретного дома не когда ему захочется, а согласно региональной программе. Ее заранее утверждают власти региона. В программе есть информация обо всех домах — что и когда нужно ремонтировать. На основе этой информации ФКР составляет программу капремонта по каждому дому.

Не позднее чем за шесть месяцев до года, в котором планируется ремонт, ФКР публикует предложение о начале работ. Например, если ремонт должен начаться в декабре 2022 года, то самое позднее, когда появится предложение, — июнь 2021 года. В предложении должен быть указан срок начала работ, их перечень, стоимость и источник финансирования. Собственники из любого региона могут найти предложение о начале работ на портале «ГИС ЖКХ».

После этого собственники в течение трех месяцев должны провести общее собрание, рассмотреть список работ и решить, нужны они или нет. Если общее собрание одобрит предложение регионального оператора, то ФКР привлекает подрядные организации, составляет для них задание, а при необходимости и проектную документацию. Также фонд заключает договор.

После подписания договора работа ФКР не заканчивается. Фонд обязан контролировать, насколько качественно подрядчики выполняют задание и укладываются ли в срок. После окончания работ ФКР обязан все проверить и принять работу. В приемке могут участвовать и представители УК, и собственники квартир.

Дальше в идеале собственники получают отремонтированный дом, а подрядные организации — деньги. Но не всегда все идет по плану.

Что собственники могут требовать от фонда капремонта

Качество работ. Не всегда подрядчики хорошо делают свою работу. Бывает, что штукатурка осыпается уже через месяц после приемки, а отремонтированные лифты снова не работают.

После окончания капремонта региональный оператор отвечает за качество работ в течение минимум пяти лет с даты подписания акта приемки. Поэтому если собственники недовольны качеством работ, то должны обращаться именно в ФКР, а не к подрядчикам. Жалобу можно составить в произвольной форме, лучше, если она будет коллективной. Если региональный оператор игнорирует жалобы, нужно жаловаться в орган жилищного надзора. Следующий этап — суд.

Выполнение работ в срок. Если региональный оператор нарушает срок капремонта, обратитесь в жилищную инспекцию. Это ведомство, которое следит за тем, чтобы ФКР выполнял свою работу качественно и в срок.

Мне не удалось найти в судебной практике дела по искам граждан о затягивании срока капремонта. Зато есть случай, когда региональный оператор начал ремонт слишком рано, и это стало поводом для иска.

Из-за ремонта систем отопления отключился общедомовой счетчик тепловой энергии. В результате собственникам пришлось платить сначала по среднемесячному объему потребления, а потом по нормативам. Из-за этого счет на отопление стал больше на 30%. Собственник одной из квартир потребовал признать незаконным решение о проведении капремонта раньше срока, но суд в иске отказал. Обжалование не помогло.

Возвращаясь к вашему вопросу, отмечу, что никаких санкций и неустоек в отношении регионального оператора из-за нарушения срока не предусмотрено.

Безопасность своего имущества. Иногда от капитального ремонта страдают собственники квартир.

Например, в Рязани рабочие что-то неправильно закрыли во время ремонта крыши, и жильцов затопило. Дело дошло до Верховного суда, и решение было в пользу собственника — региональный оператор должен возместить сумму ущерба.

Тишина. В Москве, например, нельзя делать ремонт в будни с 13:00 до 15:00 и с 19:00 до 09:00, а еще в воскресенье и праздники. Если подрядчики нарушают это правило, пригрозите им штрафом. Для юрлиц это 40 000—80 000 Р . В регионах могут быть другие правила — нужно смотреть местные законы.

Еще фонд капитального ремонта должен расходовать средства только на ремонт домов согласно региональной программе. Важно проследить, чтобы дома были отремонтированы фактически, а не только на бумаге. Такое тоже бывает.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Фонд капитального ремонта и способы его формирования

Капитальный ремонт рано или поздно требуется каждому многоквартирному дому. А вот на какие средства он проводится, как и где можно откладывать на него деньги, какие работы проводятся в рамках капремонта, знают не все. Сегодня поговорим об этом.

Что такое фонд капитального ремонта

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Появились понятия

• фонда капитального ремонта,
• региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах,
• регионального оператора капитального ремонта,
• специального счёта,

которые изменили принципы проведения капремонта в МКД. Начнём с определения фонда капитального ремонта и его целей.

Фондом капитального ремонта считаются накопления собственников в целях проведения капремонта многоквартирного дома.

Ч. 3 ст. 170 ЖК РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1. На специальном счёте.
2. На счёте регионального оператора.

Способ формирования фонда капремонта собственники определяют на общем собрании. Количество голосов, необходимое для принятия такого решение – более 50% от общего числа голосов собственников помещений МКД.

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, предоставляемых региональным оператором или организацией, которой они поручили открытие спецсчёта (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Фонд капитального ремонта формируется за счёт:

• взносов на капремонт собственников помещений в МКД;
• пени;
• процентов за пользование средствами, находящимися на спецсчёте или счёте регионального оператора;
• доходов, полученных от размещения средств фонда капремонта;
• средств финансовой поддержки;
• кредитных и заёмных средств, привлечённых собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

На что можно расходовать средства фонда капитального ремонта

На деньги фонда капитального ремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:

• ремонт внутридомовых инженерных систем;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
• ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши и подвальных помещений;
• утепление и ремонт фасада;
• ремонт фундамента;
• установка общедомовых приборов учёта потребляемых ресурсов.

То есть если собственники решат поменять газовые трубы, расположенные на фасаде дома, такие работы можно организовать за счёт средств фонда капитального ремонта. А вот сделать косметический ремонт подъездов на деньги фонда капремонта не получится.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте

Если собственники помещений в МКД выбрали специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании они должны определить:

1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.
2. Владельца специального счёта.
3. Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились в апреле этого года, поэтому перед выбором кредитной организации, проверьте её на соответствие новым правилам.

Образец повестки дня общего собрания собственников МКД о выборе формирования фонда капитального ремонта:

Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление многоквартирным домом (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).

Специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта предпочтительно выбирать новостройкам или домам, в которых капитальный ремонт был проведён недавно. В таком случае собственники успеют накопить на специальном счёте сумму, необходимую для проведения капремонта.

Важно знать, что собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут аккумулировать деньги, полученные от собственников на капремонт на специальном счёте организации.

Если управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, будет размещать средства на капремонт на своём счёте, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей.

Фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора

Региональным оператором капитального ремонта считается созданное в форме фонда юридическое лицо, которое занимается организацией и проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Регионального оператора формирует субъект РФ, на территории которого нужно осуществлять деятельность. Если вы не знаете, какой региональный оператор работает в вашем регионе, информацию можно найти в ГИС ЖКХ.

Функции регионального оператора регулируются ст. 180 ЖК РФ. Так, он:

• собирает взносы на капитальный ремонт;
• открывает специальные счета;
• совершает операции по специальным счетам;
• выступает техническим заказчиком работ по капремонту;
• финансирует расходы;
• взаимодействует с местными властями.

Перечень обязанностей регоператоров представлен в ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Отметим, что регионального оператора в качестве способа формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать собственникам помещений в домах, которым проведение капремонта понадобится в ближайшее время. На специальном счёте деньги на все необходимые работы собственники скопить не успеют, а регоператору необходимую сумму можно будет возвращать постепенно после проведения капремонта.

Если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор передаёт новому владельцу спецсчёта все имеющиеся у него сведения, связанные с формированием фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ).

Изменение способа формирования фонда капремонта

Согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ, собственники помещений в МКД в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта.

Если на проведение капремонта в доме, где собственники приняли решение изменить способ его формирования, были предоставлены заём или кредит, которые не погашены на дату принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта, сменить его можно будет только после полного погашения задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).

В случае, когда собственники решили перевести свои денежные средства на специальный счёт, они должны в пятидневный срок уведомить об этом регионального оператора. Но такое решение вступит в силу только через год после направления регоператору решения ОСС (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ), и в течение пяти дней после его вступления в силу региональный оператор перечислит средства фонда капитального ремонта на спецсчёт.

Если же собственники решили перевести накопленные средства со специального счёта на счёт регионального оператора, такое решение вступит в силу через один месяц после направления владельцу спецсчёта решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ). В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счёта перечислит средства фонда капремонта на счёт регионального оператора.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Разъяснение основных вопросов по организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Белгородской области

Чем капитальный ремонт отличается от текущего?

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается за счет средств, собираемых на содержание общего имущества дома.

Для капитального ремонта в течении нескольких лет формируется фонд за счет минимального взноса. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план по текущему ремонту.

Во время капитального ремонта восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся работы на фасаде, кровле дома, подвале.

Как формируется программа капитального ремонта?

Формирование программы капитального ремонта регулируется 168 ст. Жилищного кодекса РФ.

Региональный план капитального ремонта – это тридцатилетняя программа, в которую включены все многоквартирные дома Белгородской области за исключением признанных в установленном порядке аварийных домов, домов блокированной застройки и многоквартирных домов, в которых менее пяти квартир. Региональный план ежегодно актуализируется.

Законом Белгородской области № 173 от 31.01.2013 года определены критерии очередности проведения капитального ремонта основные из которых:

— износ многоквартирного дома;

— год ввода в эксплуатацию.

Региональный план разбит на трехлетние периоды, для которых формируются ежегодные краткосрочные планы.

Орган местного самоуправления утверждает муниципальные планы, которые затем объединяются в региональный трехлетний план — краткосрочный план капитального ремонта.

Ст. 168 п 7.1. Жилищного кодекса РФ определено, что краткосрочные планы реализации региональной программы формируются исходя из следующих принципов:

1) использования на цели капитального ремонта остатков средств на счете, счетах регионального оператора, не использованных в предшествующем году, и прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году с учетом требований, установленных статьей 185;

2) необходимости корректировки объема работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах исходя из фактического уровня собираемости средств на капитальный ремонт на счете, счетах регионального оператора;

3) актуализации в связи с проведением в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 189, капитального ремонта многоквартирного дома в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.

Как формируется фонд капитального ремонта – источник финансирования работ?

Фонд капитального ремонта формируется из средств, которые ежемесячно уплачивают собственники жилых и нежилых помещений. Существует два способа формирования фонда:

— на счете регионального оператора — «общий котел»;

— на специальном счете.

Размер взноса на капитальный ремонт ежегодно устанавливается постановлением Правительства Белгородской области.

Что такое финансовая устойчивость системы капитального ремонта?

Финансовая устойчивость региональной системы капитального ремонта залог выполнения капитального ремонта как отдельно взятого дома в текущем периоде, так и всей программы в целом. Жилищным кодексом предусмотрено что, средства, полученные от одних многоквартирных домов, могут быть использованы на возвратной основе для ремонта других многоквартирных домов. Это означает что, средства, потраченные на капитальный ремонт многоквартирного дома, должны быть возвращены на счет регионального оператора в тридцатилетний период реализации программы.

В целях обязательного выполнения условия возвратности средств, Правительством Белгородской области принято постановление от 17.03.2014 г. № 92-пп «Об утверждении порядка разработки краткосрочных планов реализации адресной программы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Белгородской области на 2019 — 2048 годы (с изм. от 06.07.2020 г.) Указанным постановлением определено что, лимит финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирном доме определяется как разность межу суммарными начислениями взносов на капитальный ремонт в течение 30 лет с момента включения многоквартирного дома в адресную программу и стоимостью выполненных услуг и (или) работ по капитальному ремонту в рамках реализации адресной программы за аналогичный период. Суммарные начисления взносов на капитальный ремонт складываются из суммы, фактически начисленной на момент направления предложения о проведении капитального ремонта, и прогнозируемых начислений, сформированных с учетом утвержденного тарифа, действующего на момент направления предложения.

В предложениях о проведении капитального ремонта указаны стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества каждого многоквартирного дома с учетом лимита финансирования и утвержденного муниципального краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Как рассчитывается минимальный взнос?

Расчет минимального размера взноса на капитальный ремонт производится в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 июня 2016 г. № 454/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт» на основе следующих принципов:

— оценка общей потребности в средствах на финансирование услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

— доступность минимального размера взноса для граждан — собственников помещений в многоквартирных домах с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;

— достаточность финансовых средств для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В 2020 году размер минимального взноса составляет:

— 8,80 рубля на 1 кв. метр общей площади помещения в месяц для домов с лифтами;

— 8,50 рубля на 1 кв. метр общей площади помещения в месяц для домов без лифтов.

В 2021 году размер минимального взноса составит:

— 8,95 рубля на 1 кв. метр общей площади помещения в месяц для домов с лифтами;

— 8,75 рубля на 1 кв. метр общей площади помещения в месяц для домов без лифтов.

Кем принимается решение о проведении капитального ремонта?

Капитальный ремонт начинается с мониторинга технического состояния дома. Мониторинг проводится комиссией, состав которой утверждается администрацией органа местного самоуправления. В такую комиссию входят представители:

— органа местного самоуправления;

— собственников жилых и нежилых помещений в МКД;

— специализированных организаций (по согласованию);

— организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

Региональный оператор, учитывая сведения, представленные в акте технического мониторинга, направляет собственникам предложения о проведении капитального ремонта – до 1 декабря года предшествующему капитальному ремонту в соответствии с постановлением правительства Белгородской области от 17.03.2014 г. № 92-пп.

Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, принимают решение о проведении капитального ремонта самостоятельно общим решением собственников.

В предложении о проведении капитального ремонта указывается следующая информация:

— срок начала капитального ремонта;

— лимит финансирования капитального ремонта, в том числе источники финансирования;

— перечень и объем услуг, а также их предельные стоимости;

— другие сведения необходимые для принятия решения о проведении капитального ремонта.

Собственникам в течение трех месяцев обязаны принять решение капитального ремонта. В решении о проведении капитального ремонта в соответствии со ст. 189 п.5 ЖК РФ утверждаются:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 Жилищного Кодекса;

3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Жилищным кодексом предусмотрено, в случае если собственники не приняли решение в течении 3х месяцев с момента получения предложения о капитальном ремонту, решение принимает орган местного самоуправления.

Превышение лимита выделенных денежных средств.

Превышение лимита денежных средств, определенных для проведения капитального ремонта регулируется положениями ст. 190 ЖК РФ п. 4, а также постановлением Правительства Белгородской области от 17.03.2014 г. № 92-пп. Обязательным условием превышения лимита является принятие общим собранием решения об оплате сверх минимального взноса.

Оплата сверх минимального взноса – это возврат денежных средств региональному оператору, потраченному сверх лимита, выплачиваемый в течении 7 лет.

Расчет оплаты сверх минимального взноса производится региональным оператором индивидуально в каждом случае в зависимости от площади помещений, а также суммы, затрачиваемой сверх лимита.

Как оформляется протокол и какие необходимы приложения к протоколу?

Решение собственников помещений многоквартирного дома в отношении организации проведения капитального ремонта общего имущества оформляется протоколом общего собрания с обязательными приложениями.

Вся нормативная правовая база, а также необходимые формы документов для принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома размещены на официальном сайте регионального оператора. (https://reports.fondgkh31.ru:88/)

Приложением к протоколу является «анкета», в которой должны быть определены виды работ, объемы, и стоимости на основании предельных стоимостей, утвержденных региональным постановлением. Итоговая стоимость не должна превышать лимита, указанного в предложении о капитальном ремонте, за исключением случая, когда собственники принимают решение об оплате сверх минимального взноса.

Объемы по каждому виду работ определяются собственниками совместно с управляющей компанией с учетом сведений, представленных в актах технического мониторинга. Внесение недостоверных данных приведет к тому, что казанные сведения будут перенесены в договор с подрядной организацией. При организации работ недостоверные сведения будут обнаружены, что впоследствии приведет к невозможности капитального ремонта того конструктивного элемента, по которому представлены недостоверные сведения.

Решение общего собрания многоквартирного дома проверяется региональным оператором с учетом:

— положений Жилищного кодекса Российской Федерации;

— актов мониторинга технического состояния многоквартирных домов, подготовленных органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Белгородской области в соответствии с постановлением Правительства Белгородской области от 30 декабря 2013 года N 532-пп «О проведении мониторинга технического состояния многоквартирных домов на территории Белгородской области»;

— лимитов финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту, рассчитанных в соответствии с пунктом 5 Порядка;

— обеспечения в обязательном порядке выполнения услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации;

— видов работ, утвержденных в адресной программе по соответствующему многоквартирному дому.

В случае обнаружения отклонений в решении от указанных норм, такое решение собственников отправляется на доработку.

Что такое предельные стоимости?

Ежегодно Правительство Белгородской области утверждается постановление о предельных стоимостях работ по капитальному ремонту.

В зависимости от конструктивных особенностей многоквартирного дома виды работ и состав работ по капитальному ремонту каждого конструктивному элементу могут отличаться.

Министерством строительства РФ рекомендовано стоимость каждой услуги и (или) работы по капитальному ремонту многоквартирного дома определять исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах, утвержденной нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии со статьей 190 Жилищного кодекса РФ.

Учитывая рекомендации Минстроя РФ, на территории Белгородской области ежегодно разрабатывается и утверждается постановление о предельных стоимостях видов работ по капитальному ремонту на следующий календарный год.

Каждая позиция услуг и (или) работ предусматривает свой состав работ, который в том числе разработан с обязательным учетом рекомендаций Минстроя РФ. Состав работ по каждому виду определяет технологию производства работ и обеспечивает надлежащий уровень качества работ.

Предельные стоимости на 2021 год утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 10.06.2019 № 257-пп (изм. от 17.08.2020 № 378-пп).

Ремонт под замком

Собственникам многоквартирных домов нужна господдержка

Резкое сокращение поступления средств в фонды капремонта ставит под угрозу проведение планового ремонта. Снижение собираемости взносов может подорвать финансовую устойчивость региональных фондов капремонта, ТСЖ и ЖСК, которые формировали их на специальных счетах, а также работающих с ними подрядных ремонтно-строительных компаний малого и среднего бизнеса.

Об этом говорили эксперты отрасли на прошедшей недавно серии онлайн-совещаний, конференций и дискуссий, объединивших более 400 представителей органов власти, Фонда содействия реформированию ЖКХ, общественных организаций, региональных операторов капремонта, управляющих компаний, ЖСК и ТСЖ. Среди острыхпроблем кап­ремонта ключевую сформулировала директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер.

«Органы власти не уделяют домам на спецсчетах должного внимания, — отметила она. — Спецсчета рассматриваются, скорее, как помеха работе регоператоров. Между тем в ряде регионов более 50 процентов площади МКД приходится на дома, накапливающие средства на капремонт именно на них. И им нужна поддержка власти. Или хотя бы отсутствие барьеров, которые им ставят при малейшей возможности».

В соответствии с действующим законодательством дома в зависимости от решения собственников жилья могут накапливать взносы на капремонт на специальном счете либо на общем счете регионального оператора капремонта — в так называемом котле. Из котла средства направляются на капремонт в соответствии с очередностью, устанавливаемой муниципальными и региональными органами власти, и только на те виды работ, которые содержатся в региональной программе капремонта. Организует его регоператор. Собственники домов, имеющих спецсчет, также обязаны сделать ремонт в соответствии с региональной программой, но организовать его могут самостоятельно. Согласно данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, за 2015-2019 годы число МКД со спецсчетами неуклонно росло и сегодня насчитывает 93 тысячи домов — 12,8 процента от общего количества и 20 процентов от площади всех МКД. На спецсчетах накоплено более 130 миллиардов рублей, которые из-за существующих барьеров не могут быть направлены на оплату ремонта, пока каждый из домов не накопит достаточно средств.

По мнению Ирины Генцлер, все искусственные барьеры необходимо снять и дать собственникам возможность заказать своевременный и качественный ремонт. В том числе возможность привлекать кредиты банков с последующим их погашением за счет будущих взносов. Кроме того, следует ввести мораторий на санкции в виде лишения права на спецсчет и перевод в «общий котел», если собственники жилья решают отложить проведение ремонта.

С ней солидарны и представители регионов. Так, руководитель регионального центра «ЖКХ Контроль» Еврейской автономной области Галина Докаш подтверждает, что зачастую представителям товариществ, имеющих спецсчет, приходится обращаться в суд, чтобы получить разрешение на проведение ремонтных работ частично или поэтапно. То есть так, как необходимо, а не так, как написано в региональной программе.

Поддерживает требование отменить привязку планов ремонта к срокам эксплуатации домов и Диана Новомейская, директор Фонда капремонта МКД Удмуртской Республики, где из 7 тысяч домов 4 тысячи имеют спецсчета, обеспечивающие ремонт 60 процентов совокупной площади МКД. Руководитель регионального центра НП «ЖКХ Контроль» Ленинградской области Сергей Худяев предлагает ввести возможность софинансирования работ по капремонту за счет средств субъекта РФ не только для тех домов, которые аккумулируют средства на счету регоператора, но и для владельцев спецсчетов.

Главное, отмечали выступавшие эксперты, господдержка должна быть направлена на собственников жилья, и тогда они выполнят свои обязательства, оплатят заказанные ремонтные работы и услуги.

В качестве примера приводили хорошо зарекомендовавший себя даже во время пандемии механизм субсидий на энергоэффективный ремонт. Неудивительно, что в 2019 году количество заявок субъектов РФ на их получение от Фонда ЖКХ в 2,5 раза превысило количество заявок, поданных в 2017 году. А в первой половине этого года темпы подачи и рассмотрения заявок существенно опережают прошлогодние.

Хотя и этот механизм нуждается в совершенствовании. «У нас в Самарской области около 80 ТСЖ и ЖСК из 1200 домов на спецсчетах хотели бы сделать энергоэффективный капремонт, — отмечает руководитель регионального центра НП «ЖКХ Контроль» в Самарской области Виктор Часовских. Однако препоны возникают как со стороны теплоснабжающих организаций, так и со стороны муниципальной власти. «Необходимо убрать лишнее звено — муниципалитет. Достаточно: Фонд содействия реформированию ЖКХ — регион и затем сразу ТСЖ или ЖСК», — говорит он.

Глава НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева поддерживает эту идею, отмечая: «Мы видим крайнюю незаинтересованность субъектов РФ в поддержке федеральной программы по субсидированию энергоэффективного капремонта. Люди считают энергопотенциал своих домов, готовят заявки, но эти документы годами ходят между местными и региональными органами власти. Нужно дать возможность гражданам напрямую обращаться в Фонд ЖКХ за получением финансовой поддержки». Появившийся же законопроект, в соответствии с которым предполагается установить дополнительный банковский контроль за реализацией капремонта, Светлана Разворотнева, как и большинство экспертов, считает крайне вредным.

«Необходимо всячески способствовать снижению расходов семей. С этой точки зрения проведение энергоэффективного капремонта позволяет гражданам не только улучшить качество жизни, но и существенно экономить на оплате коммунальных ресурсов», — отмечает заместитель генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Ольга Сердюк.

По ее словам, расчетная экономия расходов на оплату коммунальных ресурсов, согласно одобренным госкорпорацией в 2019 году заявкам, составляет в среднем 20 процентов. А фактическая экономия в некоторых случаях значительно превышает их.

Так, в городе Барнауле в многоквартирном доме № 32 по ул. Энтузиастов в январе 2019 года был сделан энергоэффективный капремонт. Например, в квартире площадью 50 кв. м, несмотря на рост тарифа, жильцы смогли сэкономить на отоплении только за март 667,35 рубля (36 процентов).

По мнению экспертов, в законодательство, посвященное региональным системам капремонта МКД, надо внести изменения, которые позволят более гибко определять сроки и содержание работ, основываясь на реальном техническом состоянии инженерных систем и конструкционных элементов дома. Исходить при этом надо из собираемости средств, ставя целью повышение энергоэффективности жилья.

В Минстрое России уже сформирована межведомственная рабочая группа по разработке изменений в законодательство, которые позволят совершенствовать систему капремонта. В ее состав включены авторитетные эксперты отрасли.

— Группа будет анализировать правоприменительную практику и готовить предложения по ее изменению. В частности, по формированию региональных программ капремонта, корректировке сроков проведения работ в зависимости от состояния домов, ремонту объектов культурного наследия. На ближайшем заседании будут рассмотрены меры, включенные в проект Общенационального плана действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения, — отметил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

Фонд ЖКХ может быть сохранен в рамках системы капитального ремонта

ГОСТ Р 56193-2014

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами

УСЛУГИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

The services of housing and communal services and management of apartment buildings. Services capital repair of common property in apartment buildings. General requirements

Дата введения 2015-07-01

Предисловие

1 РАЗРАБОТАН Саморегулируемой организацией «Некоммерческое партнерство управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимости» при участии ОАО «Академия коммунального хозяйства им.К.Д.Памфилова» (АКХ), Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Тамбовский государственный технический университет»

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 393 «Услуги в области ЖКХ и управления многоквартирными домами»

4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

5 ПЕРЕИЗДАНИЕ. Февраль 2020 г.

Правила применения настоящего стандарта установлены в статье 26 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации». Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок — в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты». В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего стандарта соответствующее уведомление будет опубликовано в ближайшем выпуске ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты». Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет (www.gost.ru)

Введение

Настоящий стандарт входит в единую структуру национальных стандартов, объединенных в серию «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».

Применение настоящего стандарта, наряду с другими стандартами из данной серии, позволяет сформировать единую и эффективную систему управления и содержания многоквартирных домов, обеспечивающую их нормативное техническое состояние, безопасную эксплуатацию и комфортные условия проживания, а также выполнить требования, установленные в Жилищном кодексе [1], технических регламентах и санитарно-эпидемиологических правилах.

При переходе эксплуатации многоквартирного дома и выполнения услуг и работ, связанных с его управлением и содержанием на основании добровольного применения национальных стандартов из серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», целесообразно устанавливать переходный период с учетом профессиональной подготовки и опыта работы исполнителя и подрядчиков по применению таких национальных стандартов.

1 Область применения

Требования настоящего стандарта распространяются на работы, выполняемые при предоставлении услуг капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (далее — имущество).

Настоящий стандарт предназначен для применения лицами, заключившими договор и выполняющими функции технического заказчика, в том числе подрядными организациями, привлекаемыми для выполнения определенных работ капитального ремонта имущества, а также собственниками, выступающими в роли заказчика услуг

2 Нормативные ссылки

В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты:

ГОСТ 12.0.004 Система стандартов безопасности труда. Организация обучения безопасности труда. Общие положения

ГОСТ 12.1.004 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования

ГОСТ 26254 Здания и сооружения. Методы определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций

Действует ГОСТ Р 56623-2015 «Контроль неразрушающий. Метод определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций».

ГОСТ 26629 Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций

ГОСТ Р 12.4.026 Система стандартов безопасности труда. Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения. Общие технические требования и характеристики. Методы испытаний

ГОСТ Р 21.1101 Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации

ГОСТ Р 51617 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования

ГОСТ Р 51929 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения

ГОСТ Р 54257 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования

ГОСТ Р 54964-2012 Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости

ГОСТ Р 55000 Лифты. Повышение безопасности лифтов, находящихся в эксплуатации

Действует ГОСТ Р 58495-2019 «Лифты. Модернизация находящихся в эксплуатации лифтов. Общие требования».

ГОСТ Р 56038 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования

ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования

Примечание — При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет или по ежегодному информационному указателю «Национальные стандарты», который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты» за текущий год. Если заменен ссылочный стандарт на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего стандарта в ссылочный стандарт на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный стандарт отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку.

3 Термины и определения

В настоящем стандарте применены термины в соответствии с ГОСТ Р 51929, а также следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 технический заказчик: Лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников помещений многоквартирного дома, выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением капитального ремонта.

3.2 исполнительная документация: Совокупность текстовых и графических документов, необходимых и достаточных при организации и проведении капитального ремонта, отражающих фактическое исполнение проектных решений, положения и состояния имущества по мере завершения определенных в проектной документации работ.

3.3 подрядчик: Лицо, у которого с техническим заказчиком заключен договор на выполнение работ капитального ремонта имущества.

3.4 техническая документация: Совокупность текстовых, графических и иных документов, необходимых и достаточных для определения текущего технического состояния имущества, которые дают исчерпывающие указания о порядке и правилах эксплуатации и содержании имущества.

4 Общие требования

4.1 Услуга капитального ремонта имущества предоставляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе Жилищным кодексом [1], Градостроительным кодексом [2], с учетом требований закона о защите прав потребителей [3].

4.2 Капитальному ремонту подлежит имущество, нормативное техническое состояние которого невозможно обеспечить в процессе текущего содержания и проведения текущего ремонта, за исключением случаев, когда многоквартирные дома признаны в установленном Правительством РФ порядке аварийными, подлежащими расселению и сносу.

4.3 Основание и необходимость проведения капитального ремонта имущества устанавливается и определяется:

— законодательством РФ, в том числе требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями;

— технологическими требованиями, в том числе прописанными в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — инструкция по эксплуатации);

— предписаниями, выданными контролирующими и (или) надзорными органами;

— отчетами, сделанными по итогам инструментальных осмотров, обследования, мониторинга технического состояния имущества (далее — осмотры).

4.4 Обоснованность проведения капитального ремонта отдельных частей многоквартирного дома подтверждается отчетами осмотров, где один из способов такого обоснования приведен в строительных нормах [4], в основе которого используется показатель физического износа имущества.

4.5 Капитальный ремонт проводится на основании проектно-сметной документации.

4.6 Технический заказчик организует проведение капитального ремонта, контролирует ход выполнения работ, принимает работы и отчитывается перед собственниками, привлекает подрядные организации для выполнения работ.

4.7 В рамках проведения капитального ремонта имущества могут проводиться реконструкция (модернизация) и (или) перепланировка, не затрагивающая несущие конструкции и не приводящая к изменению основных технико-экономических показателей имущества.

4.8 При выполнении работ, требующих наличия разрешения (допуска) или лицензии исполнитель или претендент на выполнение таких работ обязан иметь соответствующие документы.

5 Виды работ капитального ремонта

При оказании услуг по проведению капитального ремонта имущества можно выделить основные работы:

— подготовка к проведению капитального ремонта;

— организация, проведение и контроль капитального ремонта;

— ведение исполнительной и технической документации;

— приемка-сдача выполненных работ и технической документации.

6 Виды капитальных ремонтов

Капитальный ремонт имущества подразделяется на следующие виды:

— комплексный капитальный ремонт;

— выборочный капитальный ремонт.

Примечание — В зависимости от объема и характера проводимых работ в рамках капитального ремонта и решения собственников капитальный ремонт имущества может проводиться в соответствии с СТО НОСТРОЙ [5], с полным или частичным отселением жильцов или без отселения.

7 Решение о подготовке и проведении капитального ремонта

7.1 При наличии основания проведения капитального ремонта имущества собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме (далее — собственники), на общем собрании принимают решение о подготовке и проведении капитального ремонта имущества, на котором в соответствии с главой 6 Градостроительного кодекса [2] и с учетом требований, установленных в главе 37 параграфа 4 Гражданского кодекса [6], определяют лицо, на которое возлагают обязанности по выполнению функций технического заказчика и заключают с ним соответствующий договор.

7.2 Решения по вопросам капитального ремонта имущества собственники принимают по процедуре в соответствии со статьями 44, 46 и 48 Жилищного кодекса [1].

7.3 Для решения и согласования возникающих в процессе проведения капитального ремонта технических вопросов, формировании приемочных рабочих комиссий (далее — рабочие комиссии), технический заказчик разрабатывает и предлагает на утверждение собственникам порядок такого согласования и формирования рабочих комиссий, которые определяют лицо, которому предоставляют полномочия по их решению и согласованию, а также производят отбор лиц, которые будут участвовать в работе рабочей комиссии.

Источники:

http://base.garant.ru/12138291/527e9918c43708943f2731cd1ab5367a/

http://zakon.ru/blog/2018/11/30/spor_s_bankom_po_voprosu_operacij_po_specialnomu_schetu_dlya_formirovaniya_fonda_kapitalnogo_remonta

http://journal.tinkoff.ru/kapremonta-net/

http://portal.roskvartal.ru/kapitalnyy-remont/9040-fond-kapitalnogo-remonta-i-sposoby-ego-formirovaniya

http://fondgkh31.ru/owners/otvety-kapremont

http://rg.ru/2020/06/24/sobstvennikam-mnogokvartirnyh-domov-nuzhna-gospodderzhka.html

http://docs.cntd.ru/document/1200114296